第一次拍賣第二次拍賣第三次拍賣應買登報

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法院拍賣不動產的作業流程(三)

十五、拍定人或優先承買人繳納價金 

　 拍賣不動產，拍定後買賣契約即成立。拍定人應於拍賣公告所定交付價金之期限內繳足價金 （七日）承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。

十六、核發權和移轉證書及函地政機關塗銷登記 

　 拍定人或承受人或優先購買權人，經繳足價金後，法院應於五日內核發權利移轉證書，書記 官於制作權利移轉證書時，並同時發函給：

　　　(1) 地政事務所塗銷不動產之查封登記或抵押權、地上權等之登記。

　　　(2) 債務人：令債務人於指定日內，將拍賣之不動產權利書據交於買受人。債務人拒絕交出時， 執行法院得將該書據取交債權人或買受人，並得以公告宣示未交出之書據無效。另作證明書發給債權人或買受人。（強制執行法一０一條）。

　　　(3) 債權人：請債權人速提出實際債權額計算，以利制作分配表。

十七、製作分配表訂出分配期日 

　 法院民事執行處接到稅捐機關查覆土地增值稅後，書記官應於五日內制作分配表，指定分配 日期。

強制執行改進事項七（四）（五）

　　　(1)拍賣公告，拍定人繳交價金之期間，宣定為七日，且拍定後，不得因買受人之聲請而准其 延期 繳納。除有不能分配之情形外，應於買受人繳交價金後，其依法應扣繳土地增值稅者，應於稅捐機關查復增值稅額後，五日內制作分配表，指定分配期日，迅速分配。業務繁忙之法院得斟酌情形，指定書記官專責制作分配表。

　　　(2)如確有不能於規定期限內制作分配表之事由時，執行法院應主動將該事由通知各債權人，以釋其疑。

十八、發款 

　分配日期屆至，如債權人均無異議，即可制作領款通知單，通知債權人領款。 如有部分債權人對分配表異議，應依強制執行法第四十條規定更正分配表而為分配，或就無異議之部分，先行分配，不得全部停止分配。

　　　（改進事項（六）（七））分配案款後，對未受償之債權，應發予債權憑證。

十九、執行點交 

　　　拍定人（得標人）繳清價款後，法院應五日內核發權利移轉證書，拍定人接到權利移轉證書 後，如果可點交案件，即可向法院申請點交。

　 民事執行改進事項六：拍賣之不動產，除有不能點交之情形之外；應於核發權利移轉證書 後，依買受人之聲請，迅速點交。

法院辦案期限規則：第四十二條（點交不動產）

不動產之點交，應於買受人或承受人繳清價款後二十日內為之。其須經勘測者，應於勘測後 日內為之。點交後原占有人復占有該不動產，經買受人或承受人聲請再點交者，應於收狀後十五日內為之。

　

二十、全案終結、整卷歸檔。

 

地方法院民事執行拍賣動產

一、查封物為金銀首飾或古董等貴重物品，價格不易確定者，法官可囑託行家鑑定價格，定底價然後拍賣。鑑定費由債權人先繳納，視為執行費用，可優先受償。 

二、拍賣動產，必先公告。公告到拍賣，至少五天，但因查封物的性質須趕快拍賣或債權人或債務人兩方都同意的話，可提前拍賣。 

三、查封物有下面情形之一時，法官可依職權變賣，不必經拍賣程序：1. 債權人如債務人聲請變賣或對於查封物的價格已經協議。2. 查封物容易腐壞。3. 查封物價格有減少的顧慮。4. 查封物為金銀物品或定有市價的物品。5. 查封物的保管困難或需要保管費過多。 

四、拍賣公告一定會張貼在民事執行處公告欄以及拍賣場所或動產所在地之鄉鎮市（區）公所。債權人最好前往賣場所張貼公告並拍照，將照片送院附卷。如法官認為必要，也可命債權人登報，以招徠買主。 

五、拍賣當天法官會通知債權人及債務人到場，但無法通知或受通知後不到場時，照樣進行拍賣。 

六、拍定的標準是出最高價，高呼三次無人加價時，宣佈為拍定。 

七、拍定後，應買人必須馬上交錢，帶走拍定物，不能賒欠，也不能以個人支票付款。 

八、無人應買時，執行處應作價交債權人承受，如不承受，應撤銷查封，將查封的動產交還債務人結案。但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者，則另行定期拍賣。 

九、如果應買人所出的最高價低於底價或雖然未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價，認為不足而表示反對時，除在定有底價的情形，可由債權人依照底價承受外，執行處就不為拍定，另行定期拍賣。再拍賣時，最高價還不足底價百分之五十，或者未定底價，但所出最高價顯然不相當時，拍賣主持人可以作價交債權人承受。如不承受就將拍賣物撤銷查封返還債務人結案。

 

地方法院民事執行拍賣不動產 

一、鑑價：債權人要先繳納鑑價費，並導往現場鑑價。 

二、核定底價：鑑價後，法官會問債權人及債務人的意見，然後酌定底價，不受債權人、債務人的拘束。 

三、先期公告：公告到第一次拍賣，相距十四日以上，但第二次以後之拍賣與公告相距則在十日以上、三十日以下。 

四、揭示與登報：拍賣公告必定張貼在民事執行處公告欄，以及房地產所在地或其所在地之鄉鎮市（區）公所。債權人最好前往現場張貼公告並拍照，將照片送院附卷，且須先墊費刊登報紙廣告，將該報紙整張送給書記官附卷。 

五、投標：投標時要繳保證金，金額載於公告上，保證金應以金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金封存袋內，不必向法院出納室繳納。並連同投標書投入票匭內。如有人圍標，請告知執行人員，馬上取締。 

六、開標：時間一到，按時開標，由法官當眾宣示。 

七、點交：房屋如在查封前為第三人占有者，法院就不點交，是否點交，要注意拍賣公告。 

八、承受：無人應買或出價未達底價時，債權人可當場表示願依拍賣底價承受。 

九、再拍賣：第一次拍賣不成，法官得酌情減價至百分之二十再定期拍賣。如再拍賣不成，再酌情減價至百分之二十，作第三次拍賣。 

十、特別變賣：經過兩次減價拍賣不成，債權人又不願承受時，法院會公告願買受該不動產者，得於三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。前項所定三個月內，無人應買前，債權人亦得聲請另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受貨載權人未於該三個月內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。

 

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