如何挑選人生的第一間房? 教你用最簡單的原則,來判斷與評估!
多數人一生中最大的支出就是買房,因此在買房之前,如何「挑選」到一間適合自己的房屋,就是相當重要的課題了。本篇文章教你用最簡單的購屋原則,來判斷與評估這間房屋是否適合自己,減少你在挑房與買房上的煩惱。
1.買房屋前的五大自我評估
買房之前可以先用以下的五項標準,評估所挑選的房屋是否符合自己的需求:
時機 (T-timing)
房市景氣熱絡時進場買屋,準備的資金勢必提高;反之,房市景氣若是持平或冷清,倒是可以考慮進場買房。
區位 (L-location)
離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。
價格 (P-price)
房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。
產品 (P-product)
針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等,以及建商的品牌,都是需要考量的地方。
管理 (M-manage)
社區大樓管理是否上軌道,除了與居住品質息息相關外,對於房價也有一定的影響。
以上的5個步驟:T、L、P、P、M,可以視自己的情況與需求來調整與排序。以下針對這5個條件,會有再延伸的詳細說明。
2.房屋的買賣類型有哪幾種?注意事項有哪些?
(1)預售屋
意思是還沒有實體房屋,建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段,貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列:
預售屋優點
全新的房屋
自備款較低
可以客製化
格局選擇多
預售屋注意事項
房價較新成屋與中古屋高
交屋前需有一個暫時住處
挑選風評好的建商有保障
實際環境與想像或有落差
(2)新成屋
建案完工後,剩餘還未售出的戶數,且屋齡在3年內都屬於新成屋,貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列:
新成屋優點
全新而且有實體房屋
較不用擔心管線老舊
付完款項後即可入住
新成屋注意事項
可以選擇的格局不多
自備款較高,適合資金充裕的人
(3)中古屋
房屋經過一次以上的買賣轉手,或是領取使用執照超過3年以上的房屋,即為中古屋,貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列:
中古屋優點
公共設施的比例較低
房價較預售新成屋低
可以查看實際的屋況
有機會買到地段佳機能好的房屋
中古屋注意事項
要注意中古屋的管線狀況
貸款成數較低需準備較高的自備款
3.挑選房屋的15項參考原則
(1)房屋價格
房屋總價應包含:房屋權狀坪數x每坪單價+車位價格。不過房屋價格,要以每坪單價與附近區域的單價(不含車位價格)做比較,才能接近最真實的價格。
舉總坪數40坪,車位10坪,總價1000萬(含車位120萬)的大樓來試算:
本棟大樓每坪價格 = (1000萬-120萬) / (40-10) ≒ 29萬
(通常房仲會報房屋總價為880萬,乍看之下房價較低)
附近不含車位的每坪單價 = 1000萬 / 40 = 25萬 ←(較真實每坪單價)
(2)房屋地點
挑房屋不一定要挑在蛋黃區,許多房子只因一街之隔,就被劃為蛋白區,建議可以多搜尋蛋黃與蛋白交界的房屋,因為價格較親民,交通方面較不易塞車,停車也可能方便些,而且生活機能與蛋黃區也沒有太大的差別。
(3)房屋座向
房屋的座向須以門窗為標準,以台灣的地理特性來說,座南朝北:冬天冷灰塵多;座北朝南:夏天悶熱;座西北朝東南:冬暖夏涼。
(4)房屋貸款
房屋貸款須考慮到以下的條件:利率、額度、年限、代償、寬限期、違約金、鑑價費以及不可多家銀行送件。
(5)土地性質
土地的性質,往往影響房屋價格的高低,而大概可以分為以下4種:
住宅用地環境較單純
商業用地房價較高,土地與建物具有增值性
工業用地房價雖然便宜,但是轉手不容易
農業用地土地使用限制多
(6)建商聲譽
建商依規模可以分為3種等級:
上市櫃大建商:資本雄厚,會因為商譽而顧及建案品質,但房價較高。
在地中型建商:累積相當建案,有一定口碑的建商,房價較平易近人。
建案少小建商:沒名氣的小建商,須多探聽風評,避免買房糾紛,房價易談。
(7)房屋結構
以建築工法與建材來說,房屋結構大概可以分為3種類型:
鋼筋混泥土(RC):樑柱佔有較大的結構比例,防火與防水性係數較高,多用於一般10樓以下建築,造價較便宜,以透天、公寓、華廈居多。
鋼骨的結構(SC/SS):建材重量輕,多用於商辦大樓,造價較貴。
鋼骨鋼筋混泥土(SRC):綜合以上二者的優點,施工期較長,造價最貴,多用於新式高樓層建築。
(8)房屋類型
台灣的房屋類型大概可以分為4種:
優點/缺點
透天:擁有完整的土地與建物所有權/房價較高
公寓:房價較低/屋齡較高、出入較複雜
華廈:有電梯、公設比較低、房價較低/屋齡稍高
電梯大樓:公設多、有管理員/公設比較高、房價較高
(9)樓層高度
可以選擇自己喜歡的樓層,並依以下條件來評估:
特點/注意事項
低樓層:房價較低/可能有管線、採光、噪音等問題。
中樓層:各項條件適中,是最搶手的樓層。/房價稍高
高樓層:較無噪音、採光等問題。/如發生災害則逃生不易、房價較高。
(10)房屋廳數
套房房價較低且好清理,不過轉手不易;三房適合小家庭;四房適合人數較多家庭,房價較高,日後轉手不易。
(11)車位型式
依型式來說,大樓的停車位可以分為以下二種:
平面車位:方便停車,無維修與保養問題,但是價格較高。
機械車位:車位較小,有維修與保養的費用,不過價格約平面車位的80%。
(12)公共設施
買公寓或大樓類型的房屋時,除了主建物外,還需要負擔公共設施的費用,若以民間的說法,還可以分為二種:
大公設:指所有住戶共同使用,如中庭、大廳、泳池、管理室、地下室等。
小公設:指部分住戶才會使用,如居住的樓梯間、走廊等。
以上的公設比例可以由以下算式簡單算出:
公設比 = 公設坪數 / 權狀坪數(主建物坪數+公設坪數)
公設比越高的房屋,主建物的使用坪數可能會越小,付出的購屋成本也會相對提高,而建商也可能會從「公設比」玩起房屋坪數的數字遊戲,因此需謹慎小心。
(13)社區管理
挑選房屋時,可以實際到社區參觀,以便瞭解管委會實際運作的情況。
(14)鄰居素質
建議要到社區看看,藉由觀察或詢問管理室的方式,都能瞭解大概的情況。
(15)周遭環境
可以由「生活機能」與「嫌惡設施」兩方面來評估:
生活機能:包含食衣住行育樂等六項指標,指標越高則生活越便利,房價也越貴。
嫌惡設施:指影響生活品質的設施,如電塔、宮廟、工廠、墓地或聲色場所等。
4.買房常見Q&A
Q1驗屋自己來還是請驗屋公司?
A1買房後最重要的步驟就是「驗屋」,雖然驗屋的次數沒有限制,但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種:
(1)請設計師驗屋:若是房屋有請設計師裝潢,那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序,可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
(2)請驗屋公司驗屋:驗屋公司有專業的儀器與知識,能揪出難以發現的問題,不過須花費一筆驗屋費用,以30坪的房屋來說,費用約1萬~2萬之間。
(3)自己驗屋:可以利用以下的小工具,達成初步驗屋的目的:˙手機+充電線(可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證)
*彈珠(檢查地板是否平衡)
*捲尺(檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格)
*硬幣(檢查牆壁、地板是否為空心)
*肥皂(調成肥皂水後,檢查瓦斯管線是否漏氣)
*衛生紙(測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況)
*有色膠帶(標記於有問題的地方)
Q2車位除了「類型」外,還有哪些「性質」上的區分?
A2車位還可分為三種「性質」:
(1)法定車位:以1991年9月18日為分界,此日之前的車位有獨立權狀,可以賣給任何人;或以「公設」形式存在,只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後,只能以公設的形式存在,其中又分為「大公設」須每年抽籤,由大樓住戶輪流停車;「小公設」的使用權為特定住戶,當房屋買賣時,車位的所有權一併移轉,但限定為同社區房屋所有權人買賣,目前的車位形式多屬於這一種。
(2)自設車位:若以「小公設」形式存在,只能買賣給同一社區住戶;若是以「主建物」形式存在,則有獨立權狀,可以賣給不是同一大樓以外的人。
(3)獎勵車位:車位使用權必須提供「公眾」使用,換句話說外人也可以停,因此這種類型的車位使用糾紛最多,並不建議購買此類型的車位。
買房是人生的大事,而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」,只有「適合自己的房子」,因此掌握上述的15項挑選原則,並配合教你的最後一招:「33原則」(3成的自備款,房貸支出不超過家庭收入的1/3),相信在挑選與買房的問題上,可以為你減輕不少的負擔。