二胎房貸是什麼？額度、利率、申請條件及流程一次搞懂

二胎房貸是什麼？額度、利率、申請條件及流程一次搞懂！融資二胎房貸是當今的金融環境下，最安全可靠且能真正解決資金需求的借貸管道。二胎房貸是一種可藉由活化名下不動產，來取得資金的貸款方式，目前銀行、融資公司及民間借貸都有提供房屋二胎貸款的服務，那麼找誰辦會有差嗎？本篇幫您整理出所有的二胎房貸方案，額度、利率及申請條件一次看清楚。

 

一、什麼是二胎房貸？

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款，就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下，再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款/。也就是說，您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

一般我們在辦理房屋貸款的時候，債權人A為了保障自身權益，會將您的房子作抵押權設定，而抵押權的第一順位通常會是購屋貸款。因此當您向債權人B申請二胎房屋貸款時，債權人B設定的抵押權順序就會在債權人A之後，也就是第二順位。

 

1.二胎房貸的優點？

  •  貸款額度高

  •  申辦流程簡單

  •  撥款速度快

  •  活化資產價值

其實透過銀行取得資金的方式有很多種，例如信用貸款、汽車貸款、房屋增貸以及房屋轉增貸，但為什麼我們會推薦您選擇二胎房屋貸款？後面我們會再做更詳細的說明。

二順位房貸最大的優勢就是，二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速，對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說，是不錯的資金取得方式。

 

2.二胎房貸的缺點？

  •  貸款利率高

  •  銀行二胎貸款審核嚴格

雖然相較於信用貸款、汽車貸款，二順位貸款的利率並不算高，但如果與類似的房貸產品相比（如房屋增貸、房屋轉增貸）之下，二胎房貸的利率會比較高一點，不過這也是有原因的。

前面我們有提到，二胎房貸的抵押權順序排在原房屋貸款之後，也就是說，假設債務人未依約還款、導致房屋遭拍賣時，賣得的價金會先清償第一順位的抵押權債務，剩餘的價金再依序受償。

因此二胎房貸的風險較高，債權人很有可能無法回收借出去的資金，所以利率會比較高。也因此，大多數的銀行不太願意承作，甚至在貸款審核上也會比較嚴格。

延伸閱讀：為什麼二胎房貸的利率比較高？

 

3.信用貸款跟二胎房貸哪個比較好？

如果將二胎房貸與信用貸款相比，二胎房貸有下列優勢：

  •  可貸額度高

  •  貸款利率低

  •  貸款年限長

  •  審核較寬鬆

個人信貸不像車貸或房貸需要提供擔保品，因此可以說是銀行貸款的基本入門款，也是大多數人有資金需求時的第一選擇。但也因為信貸屬於無擔保貸款，銀行的審核重點就會放在借款人本身條件的好壞，在審核上也會比較嚴苛。

如果您有以下情形，可能就比較難通過銀行信貸審核：

  •  負債比過高（每月繳款負擔占收入60%以上）

  •  信用空白（未使用信用卡、未辦過貸款）

  •  信用評分低（分數低於600分）

  •  無收入證明

  •  工作不穩定（在職時間少需半年）

相較之下，有房屋作擔保的二胎房屋貸款，審核過程中也會將房屋狀況列入考量，因此對於借款人的條件審核會比信用貸款來得寬鬆許多。

此外，雖然許多銀行信貸，標榜額度最高300萬，但礙於金管會針對「無擔保負債」不得超過月收入22倍的限制（DBR22），如果您的資金需求較大，那麼信用貸款恐怕就不符合您的需求。

而銀行二胎房貸的貸款額度，是依據您的房屋現值來決定，沒有DBR22倍的限制，因此如果您的房屋近期增值不少，就有機會取得較大額的資金。

延伸閱讀：銀行信貸懶人包

 

4.汽車貸款跟二胎房貸哪個比較好？

如果將二胎房貸與汽車貸款相比，二胎貸款有下列優勢：

  •  可貸額度高

  •  貸款利率低

  •  貸款年限長

銀行的汽車貸款又分為購車貸款和原車融資，前者指買車時所申請的貸款，後者則是您已經有車子的情況下，用汽車作擔保品來向銀行或融資公司貸款，我們就用銀行方案來作比較。

目前大多數的銀行汽車貸款，都沒有標示確切的可貸金額，幾乎都是以汽車鑑價80%來作表示。然而車子不如房子保值、一落地就開始跌價，因此實際可貸到的額度也不高，相對審核也較嚴格。

 

5.房屋增貸跟二胎房貸哪個比較好？

如果將二胎房貸與房屋增貸相比，二胎貸款有下列優勢：

  •  可貸額度高

  •  審核較寬鬆

  •  較無時間限制

房屋增貸是當您的原房屋貸款已經繳一段時間、償還部分本金後，再向原貸款銀行增貸一筆資金作運用，而房屋增貸的可貸額度，是根據房屋現值和原房貸餘額（還有個人條件）來決定。

簡單說就是，您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度，因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸，基本上過件率很低。

因此，如果房屋增貸的額度可以滿足您的資金需求，且您的財務狀況和信用狀況都能夠通過銀行審核，那麼會建議您申辦利率較低、貸款期限較長的房屋增貸。

但是，如果您覺得額度不夠用，或者是因為信用狀況差、房貸剛貸不久而沒有通過審核，那您就可以考慮向其他間銀行申請二胎房屋貸款。

 

6.房屋轉增貸跟二胎房貸哪個比較好？

如果將二胎房貸與房屋轉增貸相比，二胎房貸有下列優勢：

  •  申辦流程簡單

  •  撥款速度快

  •  審核較寬鬆

房屋轉增貸就是將您整筆房屋貸款，移轉到另一間銀行，以換取更長的貸款期限、更低的貸款利率和更高的貸款金額。由於不同銀行的房屋鑑價，可能會有些許差異、審核的重點也不太一樣，因此是有可能遇到A銀行只願意貸50萬給您、B銀行卻可以貸到80萬的情況。

不過房屋轉增貸等於是重新申辦一筆房屋貸款，需要支付的轉貸成本有：

  •  銀行開辦費

  •  代書費

  •  地政規費

  •  火險地震險

若原貸款仍在綁約期間內，還會有一筆違約金產生，不僅耗時也耗金錢，加上新的銀行會重新審核申請人的條件，如果您近期的財務狀況和信用狀況沒有之前好，也不見得能取得較好的貸款條件與額度。

相較之下，申請二胎房貸不需要更動到您原來的房屋貸款，辦理流程相對簡單，可以更快速地解決您的資金問題。

延伸閱讀：有房貸還可以再貸款的3種方法

 

 

二、二胎房貸的申請管道有哪些？

目前二胎房屋貸款的申請管道有銀行、融資公司和民間借貸業者，以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。

 

1.銀行二胎房貸好嗎？

銀行二胎房屋貸款的利率，是所有房屋二胎貸款管道裡最低的，相對還款壓力會比較小，但由於二胎房貸的風險較高、銀行承作意願較低，因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。

 

(1) 銀行二胎房貸的貸款額度？

銀行二胎房貸的貸款額度，依各家銀行的規定不同、額度上限也不一樣，大致上落在150萬~350萬之間，但這不代表真的可以借這麼多。因為銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。

也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。

 

(2) 銀行二胎房貸的利率是多少？（含銀行利率比較表）

雖然銀行二胎房屋貸款的利率，最低只有2.5%，與民間二胎貸款的利率相比非常的低，但通常只有條件非常好的客戶，才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。

 

(3) 銀行二胎房貸的申請條件？

銀行二胎房貸的審核非常嚴格，雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件，並沒有提到個人信用，但事實上不管是跟銀行申請哪種貸款，銀行都一定會看借款人的信用狀況及信用評分，以下幫您整理常見的銀行婉拒原因：

  •  信用卡額度使用率較高

  •  使用信用卡循環利息

  •  曾用信用卡預借現金

  •  信用卡費或其他貸款遲繳

  •  聯徵被查詢次數多

除了借款人的自身條件會影響銀行二胎貸款的過件率，房屋狀況也會有影響，如果您的房屋有下列情況，也可能無法通過審核：

  •  屋齡較高

  •  屋況老舊

  •  房屋所在地偏遠

  •  房屋有私人設定

  •  房屋為共同持有

  •  一年內有民間私人設定紀錄

  •  一年內有查封紀錄

 

(4) 銀行二胎房貸的申請流程？

首先，申請銀行二胎房屋貸款，須備妥以下文件資料：

  •  身分證正反面影本

  •  工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）

  •  所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）

  •  房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）

準備好上述資料後，您就可以開始申請銀行二胎房貸，流程如下：

  •  向銀行提出申請

  •  銀行進行房屋估價及審核

  •  貸款核准後，親赴銀行簽約對保

  •  至地政機關將不動產設定二順位抵押權

  •  設定完成後，撥款至申請人帳戶

 

(5) 銀行二胎房貸的收費項目有哪些？

通常銀行收取的開辦費（或稱手續費、帳管費），是沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等費用。此外，部分銀行還會額外收取一筆聯徵查詢費（也稱徵信查詢費），費用為每人300元。

 

2.融資公司的二胎房貸好嗎？

融資公司可以說是民間貸款中，最安全可靠的借貸管道，其中股票上市的融資公司，依照規定須公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，更加地有保障。

股票上市融資公司推出的二胎房屋貸款，不僅利率與銀行相近、額度比銀行高，而且審核也比銀行寬鬆，如果您對於銀行二胎房貸的額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎審核，那麼會建議您申請融資二胎房屋貸款。

好事貸的每一位業務經理都有10年以上的銀行資歷，提供您最專業且安心的借貸服務。

延伸閱讀：民間貸款是什麼？