貴哥來開講，貸款有好事：想辦二胎房貸先搞懂這3件事

1. 什麼是二胎房貸？

一般我們買房子，手頭資金不足的話，會把房子作為擔保品，向銀行申請購屋貸款，來補足剩餘款項。這時候，我們需要去地政事務所辦理抵押權設定，由於貸款銀行的抵押權是在第一順位，因此也稱作一胎房貸（一順位房貸）。

而二胎房貸就是，當您申請完第一筆房屋貸款後，如果還有其他的資金需求，您可以用同一間房子，向另一家銀行、融資公司、或者不同於第一順位債權人的對象，申請第二筆房屋貸款。那麼，您在地政事務所作抵押設定時，這筆房屋貸款的債權人，就是第二順位抵押權，因此又稱為二胎房貸、二順位房貸、或者是次順位房貸。
 

2. 二胎房貸的優勢？

一般人如果有資金需求，大概99%的人都會先想到，跟銀行申請信用貸款。二胎房貸的優勢，就是它不需要考慮DBR22倍的問題，也就是「無擔保貸款不能超過月收入22倍」的限制，相對地，信貸就會有這個限制。

比方說，我們最近遇到蠻多的客戶，他可能剛好需要一筆資金去做投資，而他需要比較多的資金、金額大約是500萬元，但是他只是一個上班族、薪水大約3萬元，如果是跟銀行申請信貸，頂多只能借到3、40萬。這時候，他就可以選擇申請二胎房貸。

那為什麼最近二胎房貸這麼夯？其實就是因為，銀行法規太嚴格，基本上只要負債比太高、沒有工作證明、沒有收入證明、或者聯徵報告（即信用報告）裡有一點瑕疵：可能信用卡有幾次遲繳、貸款忘記繳...等等，幾乎是沒辦法跟銀行申請貸款的。
 

3. 二胎房貸的利率？

相較於一胎房貸（利率約1.33%~5%），二胎房貸的利率比較高，大約是2.5%~16%之間。那麼，為什麼二胎房貸的利率會比較高？

這是因為二胎房貸的風險相對較高，如果未來債務人的貸款繳不出來，債權人因為有房子的抵押權，因此可以向法院聲請，將債務人的房子強制執行拍賣（簡稱法拍）。那麼，房子到法院去拍賣後，拍定的價金是如何分配的？

第一，會先扣掉法拍執行費用、土地增值稅、房屋稅、所得稅等稅金。

第二，清償積欠第一順位抵押權的債務，通常第一順位抵押權的債權人（即銀行），可以全數拿回債務人所積欠的款項。

第三，第一順位抵押權的債務清償完畢後，剩餘的拍賣價金才會分配給第二順位抵押權的債權人，而這時候是非常有機會拿不足額的，因此風險相當地高，自然利率也就會高一些。

4. 二胎房貸的管道？

接下來我們來討論，如果你決定要辦二胎房貸，總共有哪幾種選擇？

銀行

融資公司（融資股份有限公司）

民間

(1) 銀行二胎房貸的優缺點

銀行二胎房貸的優勢，就是貸款利率會比較低，年利率可能是6%、10%、12%，不過我也有遇過客戶跟銀行辦二胎房貸，實際取得的利率是14%，所以也不一定真的很低。此外，銀行的收費也比較透明，帳管費（亦稱作手續費、開辦費）8,000元~15,000元不等。

而銀行二胎房貸的缺點，就是貸款額度比較低、審核也比較嚴格，如果您有以下狀況，基本上都不太有機會成功申辦：

計程車司機

SOHO族

攤販

保姆

臨時工

個人美容工作室

信用評分較低（低於600分）

信用空白、信用小白

融資公司就跟銀行恰好相反。

(2) 融資二胎房貸的優缺點

融資二胎房貸的優勢，就是貸款條件沒有銀行那麼嚴格，前面所提到的計程車司機、SOHO族、攤販、保姆、臨時工、自己在家裡幫人家做美容的、或者是信用評分很低、信用空白...等情況，融資總公司都可以承作，這就是我們最大的優勢。

融資二胎房貸的申請條件：

年齡18~70歲

申請人或保證人提供房子做擔保

有收入來源

沒有重大信用瑕疵

這些都是最基本的條件，融資總公司完全不看你的工作是什麼、你的收入證明有多少、你的信用狀況、負債比，我們就只看：房子價值、貸款空間夠不夠？如果夠，就可以辦貸款。

融資二胎的第二個優勢，就是貸款額度比較大，額度最高就是300萬元、貸款成數是房屋鑑價的1.3倍。不過，缺點就是貸款利率比銀行高一些，利率區間在7%~16%之間。

(3) 民間二胎房貸的優缺點

再來，民間二胎房貸的優點，就是他們沒有任何的規範，基本上就是什麼人都可以借。缺點就是利率比較高，至於有多高？有聽過「三分利」嗎？所謂的「三分利」就是借100萬元、每個月繳3萬元的利息，如果用年利率來計算的話，就是3% × 12個月 = 36%。

此外，民間借貸業者的收費，是沒有規則的，我們曾經有遇過客戶借100萬元、實拿50萬元，也有客戶借400萬元、被業者抽160萬元。

最後，我們來做一個二胎房貸的撥款速度比較，假設我同時向銀行、裕融融資、以及民間業者申請二胎房貸，銀行的作業時間大概要兩個禮拜的工作天，融資最快三天可以撥款，至於民間借貸，如果借款人有急用，當天就可以撥款。

那為什麼要向您推薦好事貸？因為我們每一位房貸業務，在銀行都有10年以上的房貸放款經驗，所以我們都很專業、過件率也是最高的。再者就是，我們不是代辦公司，我們都會去幫客戶想、盡力幫客戶爭取，好事貸的Google商家，有許多客戶留下的好評，這些都是客戶最真實的回饋。

那我們今天就先討論到這邊，之後我們還會有更多關於貸款的影片，最後記得訂閱我們的頻道，還要開啟小鈴鐺，貴哥來開講，貸款有好事，我們下次再見。