「房屋重購退稅」是什麼？ 無痛換房懶人包，一篇搞懂

政府因為抑制居高不下的房價，針對房地產投機客，推出課徵重稅的手段來反制。不過，為了避免增加一般民眾，賣舊屋換新屋的負擔，則以「房屋重購退稅」作為配套措施，所以能大幅減輕民眾換屋的壓力。只是「房屋重購退稅」相關規定複雜，讓不少想換屋的人為之卻步。本篇將以簡單的敘述配合表格說明，一篇就能讓你搞懂「房屋重購退稅」的所有眉角。

 

 

一、「房屋重購退稅」是什麼？

「房屋重購退稅」依字面的意思來說，就是將原本居住的房子賣掉，換買一間新的房屋來居住，政府會將這個過程中所產生的稅金，退還給買房子的人。而這筆稅金則包含了土地增值稅、綜合所得稅（舊制）以及房地合一稅（新制）三種。這三種稅金的差異如下表所列：

退稅項目	房地合一稅2.0 （新制）	綜合所得稅 （財產交易所得） （舊制）	土地增值稅
適用標準	取得房地時間為：2016/01/01日後 賣舊買新須皆為自用 賣舊買新須2年內完成	取得房地時間為：2015/12/31日前 賣舊買新須皆為自用 賣舊買新須2年內完成	賣舊買新須皆為自用 賣舊買新須2年內完成
條件限制	買賣需為本人或配偶	買賣需為本人或配偶	新舊買賣須同一人
退稅額度	以小屋換大屋：全額退稅 以大屋換小屋：按比例退稅	以小屋換大屋：全額退稅 以大屋換小屋：按比例退稅	新地價格–（舊地價格–土地增值稅） 以大屋換小屋：無法退稅
注意事項	無論「先賣後買」或「先買後賣」，只要新舊房地移轉時間，在2年內符合自住規定者，皆可申請。 原房屋土地出售前1年，須無出租或營業用途。 重購自住房地須本人或配偶、未成年子女設籍並居住，且5年內無出租、營利或執業等情形。 重購自住房地完成移轉登記次日起5年內，可以申請退還所繳納的房地合一稅款。		本人或配偶或「直系親屬」，須在該地設有戶籍。 重購土地面積限制：出售土地面積無限制；取得都市土地面積不可超過3公畝（90.75坪）；取得非都市土地面積不可超過7公畝（211.75坪）。

（2015/12/31以前取得者，須繳交綜合所得稅&土地增值稅；2016/01/01以後取得者，則須繳交房地合一稅&土地增值稅。）

 

房地合一稅2.0的適用稅率標準是什麼？

房地合一稅2.0適用稅率，隨持有房屋的時間不同而有所差異。

 

稅制差異	房地合一2.0 （增列預售屋）
適用時間	2016/01/01後取得房地者，2021/07/01後交易者適用2.0
個人新屋持有 時間適用稅率	2年內賣出：課徵房價45% 滿2年未滿5年賣出：課徵房價35% 滿5年不滿10年賣出：課徵房價20% 超過10年賣出：課徵房價15%
法人新屋持有 時間適用稅率	相同於個人新屋持有時間

由上表可以清楚瞭解，房地合一2.0的稅率差異在於，持有房屋的時間越短，所課徵的房地合一稅則越重。一方面這是為了避免房市過熱，另一方面也希望能抑制投機客炒作房價的歪風。

 

二、「房屋重購退稅」申請條件、資料與流程

審視自身條件，若符合上述自用住宅的適用標準，即可進行以下的房地合一退稅申請流程。

1.申請條件

(1.) 買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須為「自用」。

(2.)買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。

(3.)房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。

(4.)必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。

(5.)所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。

2.申請文件

(1.)原持有房屋土地交易時的契約文件影本

(2.)新購入房屋土地交易時的契約文件影本

(3.)原持有與新購房屋土地的所有權狀影本

(4.)不動產售出時土地增值稅繳款收據正本

(5.)重購土地所有權人的無租賃申明書正本

(6.)財政部稅務入口網下載重購退稅申請書

3.申請流程

房屋重購退稅申請方式有3種，如以下說明：

(1.)線上申請：到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。

(2.)臨櫃申請：備妥上述資料→至不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。

(3.)郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書→備妥上述資料→郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。

 

三、「房屋重購退稅」試算舉例

「房屋重購退稅」有2種情況，其試算舉例如以下說明。

1.以小換大：（假設前提房地合一稅100萬）

小明以1,000萬賣出持有房屋，新買2,000萬的房子，則所繳的100萬房地合一稅將全額退還。

2.以大換小：（假設前提房地合一稅100萬）

小明將1,000萬的房屋賣出，新買800萬的房子，其房地合一稅則按比例退還，計算公式如下。

賣房所繳房地合一稅×（新房的價格/賣房的價格）＝退還的稅金。

100×（800/1,000）＝80萬

 

四、房屋重購退稅常見Q&A

Q土增稅「一生一次」&「一生一屋」有什麼差別？

A二者最大的差別在於：
1.一生一次，一生只能使用一次，較適合一次售出多筆自用住宅或土地。
2.一生一屋，只限擁有一間房屋，無使用次數上的限制。

Q個人房地合一稅費不可抵扣的項目有哪些？

A房地合一稅費不可抵扣的項目有：房屋稅、土地增值稅、水電瓦斯費等，以上皆不包含在可抵扣的成本或費用中。

Q賣掉名下房屋，再利用配偶的名字重新買一間房子，可以「房屋重購退稅」嗎？

A如果是申請房地合一稅的重購退稅可以，但如果是申請土地增值稅的重購退稅則有規定房屋所有權人須為同一人。除此之外，申請重購退稅，本人、配偶或未成年子女的戶籍需遷至新屋地址才符合資格。

Q「房屋重購退稅」為什麼對舊屋換新屋的人來說很重要？

A因為「房屋重購退稅」就是將出售舊屋時所繳納的房地合一稅，退還給換購新屋的人，能大幅減輕換屋時的負擔，所以對舊屋換新屋的人來說，是非常重要的減稅措施。

 

房屋重購退稅相關規定複雜，不過只要清楚關鍵問題所在，並依循規定進行申請，其退稅金額對於想要換屋的人，也是一筆不小的助益。本篇文章詳細介紹房屋重購的申請條件，並用表格加以輔助說明，幫助讀者釐清疑問，成功申請房屋重購退稅。

 

本文引用來自︰「房屋重購退稅」是什麼？ 無痛換房懶人包，一篇搞懂！