AB約是什麼？ 一篇看懂房屋買賣AB約的陷阱與風險

「AB約」顧名思義，就是指有2份合約的存在，因此也有人稱為「陰陽合約」。正常情況下，合約只需買賣雙方各有一份即可，那為什麼還需要大費周章的另外作一份合約？其實這中間有許多眉角可以探討。本文將帶你瞭解，什麼是房屋買賣的AB約？以及一篇就能搞懂房屋AB約的陷阱與風險。

一、AB約是什麼？

「AB約」的意思就是真假合約。換句話說，一份是拿來做表面或檢查用的假合約；另一份才是真實的合約。若是以房屋買賣AB約來說，假合約可以拿來向銀行超貸或是幫賣方炒作房價；真合約則是記載買賣雙方的真實交易價格與細項。不過，因為房屋買賣AB約上所登載的交易價格不實，所以也有人稱為「不實買賣契約」，或是「買賣假合約超貸」。

 

二、什麼狀況可能遇到AB約？

「AB約」既然是真假合約，為什麼還會存在？而且會在什麼時候遇到？這是因為AB約對房屋買賣雙方來說，有非常大的利益誘因，因此許多人會冒著違法的風險簽下AB約。以下列舉有可能遇到AB約的情況：

1.想要跟銀行多貸款

將假合約上高出行情的房屋價格，向銀行申請更多的貸款，這個過程就是所謂的「銀行超貸」。超貸出來的金額，可以作為買車、轉投資或其他用途；有些人甚至還會拿來支付買房的頭期款，而這就是建商所標榜的「零元購屋」。

 

2.想要提高房屋實價登錄行情

民眾多會在買房之前，以實價登錄的方式，查詢附近區域的房價做為參考依據。只要賣方將假合約上的高額房價，向地政機關申報實價登錄後，就可以藉機炒作手上所持有的房屋價格，並從買賣過程中賺取暴利。

 

3.賣方想規避房地合一稅

賣方為勸買方簽下AB約，會用「節省房地合一稅」（以較低價格那份合約申報給地政機關，要轉手時可以減少被課稅金額）；「私下退還裝潢款」（免費幫房屋裝潢）；或「減免其他款項」（免費送傢俱、家電）等話術，來加以利誘買方。讓不知情民眾認為有利可圖的情況下，進而簽下房屋買賣AB約。 以上3點，對房屋買賣雙方而言，似乎都有非常大的好處。但卻不知一旦簽下房屋買賣AB約，就已經觸犯了法律，而且也要承擔簽約後的不良影響與風險。

 

 

三、AB約的風險有哪些？

房屋買賣AB約一經被查獲後，將會有以下的後果與影響：

1.須負法律的責任

違反「平均地權條例」 將裁罰3~15萬元罰鍰，並得以連續處罰。

觸犯「刑法210條偽造文書罪」 處以5年以下有期徒刑。

觸犯「刑法214條–公務員登載不實罪」 最高將處3年以下有期徒刑、拘役或1.5萬元以下罰金。

觸犯「刑法339條普通詐欺罪」&「刑法339條–4加重詐欺罪」 處以1年以上7年以下有期徒刑，得併科100萬元以下罰金。

 

2.銀行拒絕往來戶

因為AB約是偽造合約的一種方式，而且有詐騙銀行貸款的意圖。所以一旦被查獲，除了要面臨上述刑事與民事責任外，也會被銀行要求返還不當得利的部分。此外，銀行內部還會註記超貸的紀錄，將嚴重影響與銀行往來的關係；甚至有些銀行會要求必須立刻還清房貸，或轉貸其他家銀行，直接解除彼此的貸款關係。

 

四、AB 約常見QA

Q如何避免AB約？

A正常的房屋買賣合約只有一份，若是賣方提出AB約的要求，即可明確拒絕。

Q實價登錄後還有AB約嗎？

A還是有。在賣方的利誘與遊說之下，仍是有不少民眾甘冒違法的風險，簽下房屋買賣AB約。一旦簽約後，賣方就能拿假合約，向地政機關申報實價登錄。

Q預售屋換約與AB約一樣嗎？

A不一樣。預售屋換約是指，預售屋或新建成屋買賣契約，除了配偶、直系或二等親內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，違者將按戶、棟處以50~300萬罰鍰。依以上的述內容來看，預售屋換約與AB約的性質完全不同。

Q有實際因為AB約被處罰的案例嗎？

A有的。如2020年時，某地政士承作房屋買賣AB約，將1400萬的房子以2500萬申報，趁機幫賣方炒作房價行情；買方則藉此向銀行超貸，經舉報查獲後，地政士被判1年8個月有期徒刑；買方與賣方則依「行使偽造文書罪」、「詐欺得利」等罪責起訴。

以目前房屋市場來說，現在的AB約已經演進到只有A約（真實合約），而B約則演變為私下口頭承諾，目的在於不留下犯罪證據。但是只有口頭承諾，對於買賣雙方來說更加沒有保障，而且一經查獲私下買賣承諾屬實，不論有無紙本合約，同樣觸犯以上所列的法律條文。因此建議，買賣房屋時須謹慎，避免因為一時的利益而觸法，如此反而得不償失。

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