買賣二胎房貸房過戶前須先塗銷嗎？兩大風險非辦不可！

有二胎房貸的房子，想要買賣過戶需要先塗銷嗎？其實不管對賣方或買方來說，將二胎房貸抵押權塗銷，再做後續的所有權移轉，會是最清楚也最安全的作法；但在實務上，還是有很多其他的處理方式。本文將為你說明，有二胎房貸的房屋，在過戶和所有權移轉時有哪些細節和風險需要留意？

 

一、過戶沒做二胎房貸塗銷，會有什麼風險？

有二胎的房屋，一共會掛有兩筆貸款，一筆可能是購屋貸款（一順位貸款），一筆則是二胎房貸（二順位貸款）。在申辦這兩筆貸款時，銀行會分別進行兩次抵押權設定，以保障自身的債權。而抵押權設定在債務清償前，或是債務清償後未主動申請塗銷的情況下，都會一直存續。

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（1）買方風險

可能被迫清償二胎房貸外債務，甚至失去辛苦買下的房屋

抵押權設定在沒有塗銷的情況下，也是可以隨同過戶給他人的。這意味著當房屋被銀行設定了最高限額抵押權，賣方又積欠該行除了二胎房貸外的信貸或其他債務，銀行是有權要求接手的買方，為賣方清償債務，甚至法拍房屋抵債的。

（2）賣方風險

未來可能接獲銀行催討債務，被迫清償已售出房屋的貸款

二胎房貸抵押權設定未塗銷，就代表銀行的債權對象仍然是賣方，買方如果在若干年後不再支付貸款，銀行仍會找上原賣方追討債務。就算房屋遭法拍，價金如不夠清償房貸，還款責任還是會再度落回賣家頭上。

因此，買賣標的物若仍有二胎房貸，買賣雙方都一定要審慎釐清後續的債權與抵押權歸屬，仔細評估後再作所有的決定。

 

 

二、有二胎房貸的房屋，過戶有哪些處理方式？

有二胎房貸的房屋，在辦理過戶及所有權移轉時，可能會有哪些作法呢？下面這張表格，可以快速幫你看懂每種處理方式的詳細作法，以及所有人在二胎過戶塗銷中，所產生的關係。

項目	清償方式	債權變化	抵押權變化
清償、塗銷再過戶	賣方自行籌款清償	清償前：賣方一、二胎銀行 清償後：債權消滅	抵押權直接塗銷
先過戶再代償、塗銷	買方申請新貸代償	代償前：賣方一、二胎銀行 代償後：買方貸款銀行	賣方銀行第一、二順位，買方銀行第三順位 →買方銀行遞補第一順位
不塗銷直接過戶	買方承接原有貸款	債權人不變，債務人可能變更	抵押權不變

 

1.賣方清償、塗銷設定後再過戶

最簡單也最單純的方法，當然就是由賣方自行籌資清償原有貸款，確實塗銷設定後再將房屋移轉給買方，債權債務兩清，以免後續衍生各種法律問題與糾紛。

但許多仍在背負二胎房貸的賣方，就是因為急需資金或無力還款才將房屋脫售，自然也無法快速籌措到大筆資金，解決二胎房貸的問題。因此，這雖然是對買方最好的方法，卻也是對賣方最壞的方法，在實務上是有難度的，可行性不高。

2.先過戶，買方再代償、塗銷設定

第二種方式，也是實務上最常見的方式，是賣方先將仍有二胎房貸的房屋過戶給買方，再進行後續所有代償、塗銷設定，與抵押權順位遞補的動作。

賣方在完成過戶、所有權移轉後，買方的貸款銀行才會核貸、設定最末位抵押權（也就是第三順位房貸），並撥款代償賣方的原有貸款。其後買方再持清償證明，塗銷前面的一、二胎房貸設定，並由新貸款銀行遞補抵押權順位為第一位。

 

※ 小知識

在抵押權未塗銷前過戶，買方如果沒有透過履約保證或房屋價金信託保障自己的權益，就可能會發生債務清償了，賣方卻反悔不賣的糾紛。此外，也建議買方在將自備款存入履保帳戶後，就不要在未過戶的情況下，私下轉出代償賣方的民間二胎貸款或其他私設債務。

 

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3.直接過戶，由買方承接前貸設定

這樣的方式就是俗稱的「背胎過戶」，意即抵押權未塗銷過戶，直接由買方承接賣方原有的貸款條件與抵押權設定。在「賣方原本的銀行貸款條件較佳」，或是「買方無法取得更優惠的銀行貸款條件」時，就可能會採用這種方式處理。抵押權未塗銷即過戶，又可以分為以下兩個情況：

（1）有進行債務人變更

完成房屋過戶後，買家就可以向地政事務所提出「抵押權內容變更」的申請，將債務人從賣方改為自己，結束賣方與銀行的貸款關係。

（2）未進行債務人變更

這麼做雖可省下抵押權設定變更的費用，但由於債務人並未由賣方改為買方，即便賣方已將房屋售出，與銀行的貸款關係仍會存續，直到房貸清償完畢才會終止。

 

 

三、二胎房貸塗銷與過戶怎麼辦理？

在二胎房貸清償完畢，並取得清償證明後，即可持相關資料進行二胎房貸抵押權設定的塗銷了。我們將二胎房貸抵押權設定塗銷所需要準備的文件，以及申辦的流程整理如下。

1.二胎房貸塗銷應備文件

申請所應準備的文件包括：

  •  土地登記申請書及登記清冊。

  •  債務清償證明書。

  •  塗銷登記證明文件。

  •  他項權利證明書。

  •  抵押權人印鑑證明（銀行免附）。

  •  申請人及抵押權人身分證明文件。

2.二胎房貸塗銷與過戶流程

  •  Step1：備齊資料並持相關證件，由本人或代理人至地政事務所辦理。

  •  Step2：地政事務所查驗資料，核定並登錄申請。

  •  Step3：完成申請，成功塗銷二胎房貸抵押權設定。

 

四、其他關於二胎房貸塗銷與過戶的Q&A

Q有二胎房貸過戶需要先塗銷嗎？

不一定。由於一次拿出大筆現金清償，對賣方來說是有困難的，因此先過戶再塗銷抵押權設定，是比較常見的實務作法。但不管採用什麼方式，買賣雙方都必須對現有貸款的責任歸屬有明確共識，避免後續糾紛產生。

Q二胎房貸塗銷有必要嗎？

二胎房貸塗銷有它存在的必要性，對買方而言是確保房屋不會有其他衍生的債務問題，對賣方而言則是確保與銀行的貸款關係完全解除，因此建議還是要確實完成塗銷，才不會因小失大。

Q買房時如果沒有塗銷二胎房貸，會影響我的權益嗎？

由於二胎房貸是以「房屋」作為貸款的擔保品，債權人只會認抵押用的房屋，而不會認現任屋主是不是原來的債務人（賣方）。如果沒有塗銷二胎房貸，只要賣方拖欠債款，債權人就有權申請查封、扣押、拍賣這棟房子，倒楣的就會是無辜的買方。

看完以上的介紹，相信你已經對二胎房貸抵押權設定塗銷的必要性，有了一定的認知。有二胎貸款的房屋並不可怕，可怕的是沒有做好保護自身權益的措施，不做抵押權設定塗銷或變更，就貿然付款或過戶。買賣房屋畢竟是人生中的頭等大事，一定要多作功課、多問多比較，才不會傻傻當了冤大頭。

 

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