買賣二胎房屋必看的過戶、塗銷流程全解析！

塗銷二胎房貸抵押權設定的動作，因為會牽涉到買賣雙方的權益，可以說是二胎房屋買賣流程中，最重要的環節之一；如果不想承擔抵押權未塗銷產生的交易風險，在買賣有二胎貸款的房子時，可以怎麼做呢？若對於相關流程還不熟悉，快跟隨本文了解二胎房屋塗銷與過戶的先後順序和細節！
 

一、買賣二胎房屋，過戶塗銷流程怎麼選？

買賣二胎房屋時，常見的過戶塗銷方法有「先清償、塗銷再過戶」、「先過戶再代償、塗銷」與「不塗銷直接過戶」3種；透過以下表格，我們可以先初步比較3種作法間的差異：

二胎房屋過戶塗銷方法比較表

方法	清償方式	債權變化	抵押權變化
先清償、塗銷再過戶	賣方籌款清償	清償前：賣方貸款銀行 清償後：債權消滅	抵押權直接塗銷
先過戶再代償、塗銷	買方申貸代償	代償前：賣方貸款銀行 代償後：買方貸款銀行	代償塗銷後，由買方銀行遞補抵押權第一順位
不塗銷直接過戶	買方承接貸款	債權人不變，債務人可能變更	抵押權不變

1.由賣方先清償、塗銷再過戶

具體作法：賣方先想辦法籌錢清償房屋的一、二胎貸款，債務清償完成，塗銷抵押權設定後，再將房子過戶給買方。

三者中最單純的過戶塗銷方法，由於房子原有的抵押權設定已被塗銷，債權債務兩清的情況下，很難再衍生借貸糾紛，買家不用擔心會有「花錢買房還要幫忙還債」的問題。

但這個方法實務上卻不大常見，因為二胎房屋的賣家，通常都是因急需用錢或無力還款，才會選擇出售房產；要他們在賣房前，先生出一大筆資金，清償房子的兩筆貸款，難度很高，能否實踐這個過戶塗銷方法，取決於賣家的經濟狀況。

2.先過戶再由買方代償、塗銷

具體作法：賣方先將仍有一、二胎貸款的房屋過戶給買方，買房找上願意代償債務的銀行，貸款將房子的兩筆房貸清償，同時塗銷原有的抵押權設定。

揹胎過戶的一種，也是實務上最常見的二胎塗銷過戶方法。考量到在抵押權未塗銷前過戶房屋，債務也會隨之轉移；如果買方擔心碰上「協助清償債務後，賣方卻反悔不賣房」的狀況，可以運用履約保證或房屋價金信託，來保障自己的權益。

此外，也建議買方在將自備款存入履保帳戶後，切勿在房屋未完成過戶的情況下，轉出資金代償賣方的民間二胎貸款或其他債務，才能避免潛在的借貸糾紛，與無謂的財產損失。

3.不塗銷直接過戶

具體作法：在一、二順位抵押權設定皆未塗銷的情況下，直接將房子過戶給買方，由買方承接賣方原有的貸款條件（可選擇是否要進行債務人變更）。

同樣也是揹胎過戶的一種，若有進行債務人變更，債務人將從賣方變成買方，賣方與銀行不再有借貸關係；若未進行債務人變更，賣方與銀行的借貸關係仍會存在。選擇這個二胎過戶塗銷方式，如果沒有選擇向地政事務所提出「抵押權內容變更」更改債務人，確立借貸關係轉移，買賣雙方將會面臨以下風險：

• 買方風險：如果賣方除了一、二胎房貸外，還積欠其他用房擔保的債務，將導致買方難以跟銀行取得清償證明，財產運用多少會受到限制。
• 賣方風險：承接債務的買方若無力還款，導致房屋遭法拍，拍賣價金不夠還債時，仍為貸款債務人的賣方，將變成銀行追討欠款的目標對象。
   

二、二胎房貸抵押權怎麼塗銷？

前段介紹的3種過戶方式雖然風險有所差異，但不論你選擇何種方案，身分為買家或賣家，都建議要對二胎房貸「抵押權設定塗銷」的細節與流程有足夠的認識，才能讓你的二胎房屋買賣過程更加順利、安全。

1.二胎房貸抵押權塗銷文件

當你清償二胎房貸，取得證明後，在開始辦理抵押權設定塗銷前，可以先備妥以下文件：

1. 土地登記申請書及登記清冊。
2. 債務清償證明書。
3. 塗銷登記證明文件。
4. 他項權利證明書。
5. 抵押權人印鑑證明（銀行免附）。
6. 申請人及抵押權人身分證明文件。

2.二胎房貸抵押權塗銷流程

接著便可以攜帶準備好的文件，開始二胎房貸的抵押權設定塗銷流程：

• Step1：由本人或代理人攜帶文件，前往地政事務所辦理塗銷登記。
• Step2：地政事務所查驗資料，核定並登錄申請。
• Step3：完成申請，成功塗銷房屋二順位抵押權設定。

若不方便前往房屋所在的管轄機關，可以透過跨所申請（前往同縣市內任一地政機關）、網路申請（需有自然人憑證）等方式送件；如果抵押權人是銀行等金融機構，也能選擇前往任一間地政登記機關，申請跨縣市收辦或跨縣市代收。
 

三、其他關於二胎塗銷過戶的常見Q&A

• 有二胎房貸過戶需要先塗銷嗎？
• 不一定。由於一次拿出大筆現金清償，對賣方來說是有困難的，因此先過戶再塗銷抵押權設定，是比較常見的實務作法。但不管採用什麼方式，買賣雙方都必須對現有貸款的責任歸屬有明確共識，避免後續糾紛產生。
• 二胎房貸塗銷有必要嗎？
• 二胎房貸「塗銷抵押權設定」的動作有它存在的必要性。對買方而言，可以確保房屋不會有其他衍生的債務問題；對賣方而言，則是能確保與銀行的貸款關係完全解除。建議於買賣二胎房屋時，確實完成塗銷，才不會因小失大。
• 買房時如果沒有塗銷二胎房貸，會影響我的權益嗎？
• 有可能。首先可以知道，房屋所有權移轉，並不會讓債權人的抵押權失效；換句話說，無論屋主變成誰，只要沒有塗銷抵押權設定，債權人都有權在討債困難的時候，扣押甚至拍賣作為抵押品的房子抵債，間接影響到身為新屋主的買家。所以買二胎房屋時，務必在過戶前後做好塗銷設定，才能保障自己的權益不受侵害。

 二胎房屋過戶塗銷的流程與細節，是確保交易順利進行的重要關鍵；只要做好抵押權設定塗銷，釐清債務責任歸屬，你也能安心買賣有二胎的房子，遠離被當「冤大頭」的風險。