斡旋金怎麼下？反悔能退嗎？買房應注意的4個斡旋金陷

「下斡旋」是看房、買房的必要流程嗎？斡旋金一詞雖然常聽到，但具體的應用情境與流程對於多數人來說卻十分陌生，透過本文關於斡旋金意思的介紹，你將能清楚了解斡旋金的合理範圍、相關陷阱與注意事項。
 

一、斡旋金是什麼？斡旋金多少合理？

斡旋金可以理解為看房時，針對心儀物件給出的「議價保證金」，又被稱作買賣協調金或出價保證金，通常為出價金額1%～3%，或固定金額10～20萬元；這筆錢可以展現買家的購屋意願與出價誠意，讓賣家仔細考慮買家開出的購屋價格，促成交易順利進入到後續的簽約階段。

1.買房斡旋金怎麼下？

整個看房下斡旋的議價流程，大致可以分為以下幾個步驟：

1. 買方針對喜歡的物件向房仲出價，確認是否有議價空間。
2. 買方支付房仲斡旋金，取得記載時間、斡旋與出價金額的「斡旋單」。
3. 房仲開始議價，視期限內賣方是否接受出價，會產生以下三種結果：

• 賣方同意出價
  議價成功，屋主於斡旋單上簽名，斡旋金將變為定金，可於後續支付買房尾款時扣除。
• 賣方不同意出價
  議價失敗，房仲須將斡旋金退還給買方。
• 賣方仍在猶豫
  賣方可能要求加價，或與買方見面議價。若最終有達成共識，斡旋金將轉為定金；未達成共識，斡旋金也會退還買方。

買房「定金」與「訂金」一樣嗎？

不一樣喔！斡旋金轉變的「定金」通常有確定要買的意思，反悔時不僅要不回來，還可能被要求支付兩倍金額，作為賠償；而「訂金」單純只是用來「展現購買意願」，預先支付的款項，多數情況下可以要回來。

2.斡旋金可以拿回來嗎？

這是許多人會有的疑問，若已經與房仲簽下斡旋單，給出斡旋金，在以下3個情況下，還有機會反悔向房仲要回斡旋金：

• 斡旋金尚未送達：在房仲還沒將斡旋金議價書送達給房屋賣方前，買方可以隨時要求房仲退還先前支付的斡旋金。
• 賣方同意出價前：在斡旋金尚未因賣方同意出價，轉換為定金前，及時請房仲停止議價，即可取回已支出的斡旋金。
• 超時未議價成功：若超過斡旋單上的期限（通常是3～7天），房仲仍未與賣方完成議價，房仲須無條件將斡旋金退還。

二、下斡旋技巧有哪些？

想談到好價格，又不想與心儀的房子擦肩而過，你可以參考本段介紹的3個下斡旋技巧。

1.掌握基本行情

下斡旋前，應先參考實價登錄網站中，房屋附近類似物件的成交行情與成交量，較好掌握出價的基準。若附近區域房價與成交量皆有上漲的趨勢，代表實際需求存在，很可能要出高於實價登錄的價格才有機會成交；若僅是有價無量，或有明顯下跌趨勢，出價就應相對保守，才不會被當「盤子」。

2.預留談判空間

下斡旋前，可以參考「底價約等於開價打9折，再乘上0.96」的公式（考量10%殺價空間和4%仲介服務費），回推屋主可以接受的底價，再搭配實際行情進行出價，預留足夠的議價空間。舉例來說，開價1,000萬的房子，屋主的底價約可能落在1,000萬×0.9×0.96＝864萬；若有意下斡旋，你可以參考市場實價與熱度，出個推估底價附近的價格，委託房仲議價。

3.堅守出價底線

若被房仲告知「出價太低不收斡旋金」、「須加價才有機會跟屋主談」，應衡量自身可接受的加價範圍，搭配自身條件（頭期款準備多少、每月能負擔多少貸款），設好「超過多少就不考慮」的出價底線，才不會被房仲話術牽著走，用遠高於市場行情的價格購入房產，事後一查才知道自己買貴了。
 

三、斡旋金與要約書怎麼選？

看上心儀的房子，除了斡旋金外，你還可以選擇「房屋買賣要約書」作為保障房產交易、表達購屋意願的工具；兩者的功能十分類似，但要約書有著不用預先支出任何款項的優點，十分友善手頭緊的小資族。看房時若不確定下斡旋，還是簽要約書較適合自己，建議可以參考以下表格，評估合適的議價工具：

斡旋金/要約書比較表

議價工具	斡旋金	要約書
支付款項	出價金額1%～3%，或固定金額10～20萬元	無須支付任何款項
議價成功	斡旋金轉為定金，並繼續完成簽約	可約定是否另付定金，並繼續完成簽約
議價失敗	斡旋金退還買方	要約書自動失效
違約責任	買方違約，斡旋金沒收；賣方違約，加倍賠償定金	違約方最高須支付買賣總價款3%的違約金給對方

 

四、斡旋金陷阱有哪些？下斡旋注意事項整理

看房下斡旋時有不少細節需要注意，才能避免吃虧；接下來我們將詳細為你介紹買房常見的斡旋金陷阱，與簽訂要約書的相關注意事項。

1.斡旋金不是越高越好

斡旋金雖然能用來展現買方的購屋誠意，但實際影響屋主成交意願的關鍵，並非斡旋金多寡，而是買方出價金額；若開出價格與市場行情落差太大，就算斡旋金給再多，也未必能提高交易成功率。

2.退斡旋不應扣服務費

斡旋金並不是給房仲的報酬，在整個房產交易過程中，房仲只負責扮演「代為保管斡旋金」的角色；因此若遇上議價失敗的情況，房仲應將斡旋金原封不動，全額退還，不能要求從斡旋金中扣除服務費或手續費。

3.小心房仲騙取斡旋金

由於斡旋金是否已經轉為定金，須透過仲介才能知道；如果預見自己可能無法順利購屋，想反悔不買，建議可以先試探詢問房仲「目前的議價進度」，確認賣方對於開價的態度，才不會讓不肖業者有機會謊報斡旋情況，技巧性騙取斡旋金。

4.要約書違約未必划算

雖說用契約表示購屋意願的「要約書」相較斡旋金，有著無須預先支付款項的優點，但須特別注意，要約書違約的賠償金額是房屋總價的3%，以1,000萬的房子計算，一旦在簽約後反悔，需支付的違約金高達30萬，可能會比斡旋金的沒收金額來的高。
 

四、其他關於斡旋金的常見Q&A

• 下了斡旋金後可以反悔嗎？
• 下斡旋後若賣方同意出價，反悔不買會讓斡旋金被沒收；但符合以下幾個情況，買方可以反悔，取回已支付的斡旋金：
  1. 斡旋金議價書尚未送達賣家手中
  2. 賣家尚未同意開價（斡旋金尚未轉換為定金）
  3. 超過約定時限，房仲仍未議價成功

• 一定要付斡旋金才可以議價嗎？
• 不是喔！若不想支付斡旋金，可以選擇簽訂無須付款的要約書進行議價；不過實務上，房屋賣家多會傾向與有支付斡旋金，展現誠意的買家進一步協商交易價格。換句話說，是否有提供斡旋金，有可能會影響屋主接受議價的意願。
• 如何預防斡旋金陷阱？
• 若想避免碰上斡旋金陷阱或話術，應優先選擇有合法執照、口碑評價好的房仲業者合作；同時於簽訂斡旋單時，確認各個議價細項（斡旋期限、斡旋金額、開價）是否正確，與斡旋金的退還條件、退還金額是否合理（理論上應全額退還，不得用任何理由剋扣），才能保障自己的權益不受侵害。
• 斡旋單有法律效力嗎？
• 雖然斡旋單不像要約書有公版的格式，也沒有明文規範於法條上，其仍具備一定的法律效力；因為簽訂斡旋單的買賣雙方，已於屋價等交易條件達成共識，在成立「預約交易」契約的情況下，雙方的行為自然會受到法律拘束，不能任意違約。

斡旋金是房屋交易流程中議價環節的關鍵，購屋時應充分了解斡旋金的用途、退還條件與可能的陷阱，確保自身權益不受影響；同時選擇合法房仲、審慎簽訂合約，才能在買房時，降低交易風險。