買房三書是什麼？ 一次看懂要約書、不動產說明書與買

買一間房子對許多人來說，是人生頭等的大事。不過其中需要注意的細節非常多，從挑房（如何挑選人生的第一間房）、看房，到簽約、貸款、裝潢、入住等環節，可能就要耗費大半年的時間。本文將從「買房簽約」切入，帶你瞭解在買房簽約前與簽約時，必須要清楚的要約書、不動產說明書與買賣契約書（俗稱買房三書）。只要用5分鐘的時間，就能完全搞懂買房時必看的三本書，幫助你能更快進入下一個買房貸款的環節中。

一、買房三書是什麼？

「買房三書」是一種統稱，其實並不是真的三本書，而是指三種契約書的類型。以簽約的時間點來看，其區別如以下所列：

1. 簽約前：不動產說明書&要約書
2. 簽約時：不動產買賣契約書

文件的法律效力

簽署任何文件前都須謹慎小心，因為一旦簽署文件後，就須負擔法律的責任，不可因為嫌麻煩就倉促簽名。若是不懂合約中的敘述或條文，則可以花一些費用，請教相關人士（如地政士、法律顧問等），這樣才是正確的做法。

這三種類型的契約書都具有法律效力，分別在房屋交易的過程中，扮演著重要的角色。其三者的差異與詳細內容，如以下說明。

二、不動產說明書：房子的狀況說明

「不動產說明書」包含了土地、成屋和預售屋3種類型，依規定必須詳盡登載不動產產權、使用現況、周遭環境與交易條件等資訊，與「應記載」和「不可記載」2種事項。其說明如下表所列：

不動產說明書事項

應記載 事項	位置面積 產權現況 使用現況 法規限制 周遭環境 交易條件 管理規章（公寓、大樓） 建材建照（預售屋） 施工進程（預售屋）
不可記載 事項	禁止記載繳回本說明書 禁止記載本說明僅供參考 禁用「銷售面積」、「受益面積」、「使用面積」等詞語（只可使用「謄本記載面積」） 禁止登載預售屋尚未通過建照的空間面積 禁止以其他文件代替「不動產說明書」 不可記載房價有預估上漲空間等用語

總結來說「不動產說明書」可以看作土地、房屋的健康報告，因為是具有法律效力的文件，所以一旦發現屋主、房仲或建商有登載不實的情況，買方有權對其求償與解除契約。

「不動產說明書」其他注意事項

1. 簽約前必須要求房仲提供不動產說明書
2. 不動產說明書上須有房仲與賣方簽名，才具有法律效力。
3. 因房仲未提供不動產說明書而發生問題，買方有權要求撤回斡旋金或要約書。

不動產說明書是什麼？看懂不動產說明書應記載事項，遠離買房糾紛！

三、要約書：房子的出價意願

當買方對房子有交易意願時，可以簽屬「要約書」。這份要約書上會載明買方的議價金額，因此房仲會攜帶這份要約書，向賣方進行斡旋與議價。當賣方收到要約書並同意買方的金額後，買賣雙方就有義務完成這筆房屋交易，同時也產生法律效力。若有一方在此時反悔，則須付給對方一筆違約金（即買方承諾購買之出價金額3%），以作為賠償的違約金。

除了「要約書」之外，房屋買賣的「斡旋金」也有相同效果。其二者的差別如下表所示：

要約書VS斡旋金

議價項目	要約書	斡旋金
功能	買方表明出價意願，並載明議價金額，透過房仲向賣方進行議價的動作。	買方拿出一筆費用，交給房仲向賣方表達購屋的誠意。
費用	不需要任何費用。	無明確規範，大約落在房價的1%~3%之間。
議價成功	即可支付訂金或進行簽約。	斡旋金即轉為定金。
議價失敗	議價失敗時，要約書廢止。	議價失敗時，斡旋金退還買方。
反悔處置	若一方反悔，須支付買方承諾購買之出價金額3%。	假如買方反悔，斡旋金被沒收；若是賣方反悔，須付出加倍的斡旋金給買方。

訂金&定金的差別？

訂金：預先支付的款項，合約無特別註明時，可以反悔並拿回
定金：「確定」這筆金額納入購買金額內，若反悔時則無法拿回

「要約書」（斡旋金）其他注意事項

1. 房仲須在24小時之內，將要約書交付賣方。
2. 買方撤回要約書且不必付違約金，須在賣方尚未在要約書上簽名的前提下。
3. 要約書若有訂下期限，超過期限而賣方未簽署同意者，該要約書隨即失效。

四、不動產買賣契約書：房子的買賣合約

當買賣雙方議價完成後，就要進入不動產買賣的簽約程序，此時買賣雙方須親自共同簽屬「不動產買賣契約書」（俗稱私契），其相關注意事項如下：

不動產買賣契約書

注意事項	不動產買賣契約書（私契）：以中古屋為例
一式四份	由買方、賣方、房仲、履保公司分別留存。
標的位置	確認不動產的位置是否正確無誤。
買賣價格	是否為當初議價的金額，若不是則需立即反映。
價金帳戶	價金務必存入履約保證帳戶中（如銀行或建築經理公司等第三方公司）；切勿存入個人帳戶中，會增加買賣的風險。
付款日期	付款日期通常分為四期：簽約款（簽約時）、用印款（通常簽約後7-14天內）、完稅款（稅單核發下來時，通常用印後10-14天內）與交屋尾款。且所有款項務必全數匯入履保專戶。
交屋日期	由買賣雙方約定交屋的日期，通常在交屋前7~10天，屋主須清空房屋，並通知買方交屋前的最後一次檢查。
附贈設備	屋主若有註明屋內有那些設備不清空（如冷氣、熱水器等），於點交時也要一一檢查是否良好。
權狀謄本	交屋時須確認不動產權狀（含建物、土地、車位等）是否完整；以及謄本的登載內容是否正確。
其他事項	如費用的確認（房仲費、代書費、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費等），須清楚記載金額數目與由誰負擔。
其他附件	包含：不動產權狀影本、不動產現況確認書、承受原貸款確認書、停車位種類與位置、共有部分附表（公設）

「不動產買賣契約書」的「私契」&「公契」的差別？

二者最大的差別在於：

• 私契
  依買賣雙方條件設計的合約書。
• 公契
  送交地政機關辦理不動產登記的文件，包含建物與土地所有權的移轉契約書。

「不動產買賣契約書」其他注意事項

1. 契約審閱期只適用企業對個人；個人對個人的不動產買賣則無契約審閱期。
2. 不動產買賣契約簽署時，買方、賣方、房仲與地政士須同時在場簽約見證。
3. 「貸款成數不足時，該契約無條件解約」的但書，須買賣雙方確認後生效。
4. 若是買賣任一方無法到場親自簽約，須附上有印鑑證明的授權書。

五、買房簽約常見QA

• 買房簽約時需要那些人在場？
• 買房簽約時必須要有買賣雙方、房仲與地政士等人在場進行簽約與見證。
• 買房契約審約期是什麼？時間有多久？
• 買房契約審約期，只適用於向建商購買房屋時使用，通常會有5天的契約審閱時間；若是透過房仲向屋主購買中古屋，一旦簽約就立即生效，則不需要買房契約審閱期。
• 擔心銀行房貸金額不足，但是又怕買房契約一旦簽下無法反悔該怎麼辦？
• 若是無法確定貸款成數，是否能滿足買房時所需的資金，可以在「不動產買賣契約書」上備註：「房屋貸款成數不足，該契約無條件解約」，不過仍須賣方同意後，此項條款才能成立。

買房是人生大事，每一步都必須小心謹慎，尤其在簽約這個環節時更是如此。以上「買房三書」在房屋交易簽約的時候，都扮演著重要的角色，而且各自有需要注意的眉角。其實只要掌握其中應該注意的事項，相信可以大幅縮短買房的時間，與減少被詐騙的機會。