借貸選錯管道，小心被「合法搶房」！房屋所有權切記別

你以為房子登記在名下就絕對安全嗎？小心遇到「合法搶房」！這並非聳動的假新聞，而是真實發生的借貸悲劇。許多企業主或屋主在急需資金週轉時，因一時心急誤信不肖業者的花言巧語，導致辛苦打拼的房產在一夕之間易主。這類業者最可怕的地方，在於他們利用「合法的法律程序」來包裝「非法的奪產事實」，讓法律反而成為他們的幫兇。本文將透過真實案例拆解貸款陷阱，教你如何辨識合法借貸流程，守護你的家產安全。
 

一、真實案例：150萬借款竟變「強制驅逐」

南投黎姓夫妻2019年因投資失敗，急需150萬資金週轉，向當地的貸款業者借貸。業者要求以下條件：

• 要求過戶：宣稱房屋過戶給業者作為「擔保」，原房貸仍由夫妻支付。
• 售後回租：要求夫妻簽下租約並經過「法院公證」，將原本的屋主身分變成「租客」。
• 利息陷阱：每月需支付10萬高額利息（年利率高達80%）。

簽約後5個月，突然收到業者的存證信函，要求支付5個月租金，若逾期未繳清，則須終止租約並返還房屋；於第一封存證信函後1個月，黎姓夫妻收到第2封存證信函，要求解除租約關係並限期搬離；2020年底，法院執行官、警察與搬家公司強制執行搬遷的動作，黎姓夫妻最終流離失所。

二、深度分析：詐騙業者如何「合法」搶走你的房？

由以上的過程來看，究竟是哪個環節出現了問題，才讓整件事情變得一發不可收拾？若是仔細研究後可以發現，其實有2個步驟出現了重大的瑕疵：

1.明明是抵押貸款，卻要求必須買賣過戶

貸款業者要求過戶房屋所有權，而且是以800萬元的房屋買賣名義過戶，再用買賣回租附買回的方式進行借貸。

正常的房屋抵押貸款，只需到地政機關設定抵押權。一旦設定完成，貸款方（債權人）在法律上就有受償保障，完全不需要變更所有權。若對方要求「先過戶才放款」，這就是典型的詐騙預兆。

2.謊稱無須繳房租，實則製造無租賃事實

黎姓夫婦雖表示無租賃事實，但一旦經過「法院公證」租賃關係存在，表示借貸雙方你情我願，也都知悉這個過程並沒有任何異議，若受害者欠繳利息（租金），業者不需經過漫長的訴訟，就能直接申請法院強制執行，讓受害者在法律程序上處於絕對劣勢。

 

三、貸款必須堅持的5個原則

為了避免落入高利貸或詐騙陷阱，借貸時請務必掌握以下原則：

1.慎選貸款管道，避免病急亂投醫

貸款應以銀行為首選，若是無法向銀行申請貸款，則可以考慮好事貸公司為申請對象會較有保障。切勿因為一時的心急，而選擇了風險較高的代書代辦或民間當鋪等借貸管道。

2.房屋所有權，切記千萬不可過戶

合法放款只需辦理「抵押權設定」。任何要求轉移所有權的行為都是無理要求，請立刻中止洽談。

3.貸款利率應以年利率計算才正常

現行的法定利率，規定年利率不可超過16%。若是聽到2%或3%的利率，大多是「月利率」，若換算為年利率則在24%~36%之間，並非一般人可以負擔的起。

4.貸款不應該以單利或是複利計算

不肖的貸款業者，多會用「滯納息」來代替循環息，利上加利的計算方式，會讓人永遠也還不了所欠的錢。如本案中每個月須繳10萬的利息，一年則要繳120萬，換算年利率為80%，是極度不合理且違法的計息方式。

5.貸款週期，應該以月作計算期數

正常業者皆以月計息；若對方提出以「週」或「日」計息，絕對是地下高利貸業者。

四、房屋貸款的流程有哪些？

無論是銀行還是大型融資公司，合法的房屋貸款流程均如下所示：

1. 送件申請
2. 房屋估價
3. 審核照會
4. 簽約對保
5. 抵押權設定（債權人已有完整債權）
6. 帳戶撥款

以上的流程中，「抵押權設定」是非常重要的環節。當債權人獲得房屋抵押權時，法律即已保障債權人完整的債權，千萬不可再將房屋所有權過戶，因為若是遇到有心詐騙的人，黎姓夫妻的不幸遭遇，很有可能會發生在你我身上。

每個人可能都會有需要資金週轉的時候，但是切記！不要因為一時的心急，就聽信了不肖業者的花言巧語，進而簽下了讓自己無法翻身的合約。建議此時更應該保持冷靜，並以銀行為貸款的首選；若無法申請銀行的貸款，則要以合法的貸款管道（如好事貸）為申請對象，才能避免因為選錯貸款管道，而造成了流離失所的情形。