同一間房，額度差很大？銀行、融資二胎房貸3大差異

同樣一間房屋、房屋鑑價也差不多，為什麼銀行二胎只能貸到幾十萬元，融資二胎卻可能取得數百萬元額度？其實，造成額度差距的關鍵，主要來自不同貸款機構在貸款成數、審核標準與風險評估方式上的不同。
本文將帶你了解二胎房貸額度怎麼計算，並比較銀行二胎與融資二胎的額度差異。

二胎房貸額度怎麼算？3個數字影響貸款額度

二胎房貸是在房屋已有第一順位抵押權的情況下，再以同一間房屋申請貸款，由新貸款機構設定第二順位抵押取得資金。

以下為二胎房貸額度計算公式：
二胎房貸額度 ＝ 房屋鑑價金額 × 貸款成數 － 一胎房貸剩餘本金

從公式可以看出，影響二胎房貸額度的主要因素包括：
• 房屋鑑價金額：貸款機構重新評估後認定的房屋價值。
• 貸款成數：貸款機構願意按照房屋鑑價提供多少比例的貸款。
• 一胎房貸剩餘本金：原房貸目前尚未償還的本金。

除了擔保品及申請人條件會影響貸款額度之外，原房貸餘額也會占用二胎貸款可貸空間，因此建議在原房貸穩定還款至少一年再申請二胎房貸。
 

同樣房屋鑑價，銀行、融資二胎貸款額度差多少？

若在同一間房屋且鑑價結果相同的情況下，不同貸款機構核定的貸款成數不同，二胎房貸額度就可能出現差異。

假設房屋鑑價同樣為1,000萬元，一胎房貸剩餘本金為750萬元，並以銀行最高核貸 8 成計算：
• 銀行二胎貸款額度試算：1,000萬元 × 80% － 750萬元 ＝ 50萬元
• 融資二胎貸款額度試算：1,000萬元 × 100% － 750萬元 ＝ 250萬元

按照上述範例，在房屋鑑價相同的情況下，銀行與融資公司核定的貸款成數不同，二胎貸款額度相差約5倍。
提醒：以上僅為試算案例，實際貸款成數與額度仍須依個別條件及貸款機構核定為準。

為什麼融資房貸二胎額度比銀行高？3大差異解析

銀行與融資公司對二胎房貸的風險評估方式不同，主要可以從以下3大方向理解：
同一間房屋向不同貸款機構申請二胎房貸，實際取得的額度可能有所差異。除了審核方式不同之外，以下3個因素也可能進一步影響銀行與融資二胎的額度結果。

1. 房屋鑑價標準不同

銀行在評估房屋價值時，會從地段、屋齡、建物類型、房屋格局、土地持份等條件進行估價。因此，購屋價格及後續投入的裝修費用，未必會納入房屋鑑價結果。
銀行通常採取較嚴格的鑑價標準，相較之下，融資公司的房屋評估方式較具彈性，鑑價結果可能較貼近市場交易行情。

2. 限貸令導致放款額度受限

由於銀行受央行限貸令政策影響，房貸放款額度受相關規定限制，因此銀行貸款審核更加嚴格，核定的貸款成數通常較為保守。

3. 授信審核方式不同

• 銀行二胎貸款

銀行通常要求申請人具備良好信用評分、收入穩定等條件。對於收入來源較不固定，無法提供薪轉證明的自營商、接案工作者族群，即使實際具有收入，也可能因為缺乏財力證明而影響貸款條件。

• 融資二胎貸款

融資公司審核更重視申請人還款能力，即使無法提供薪轉證明，仍可透過提供年度所得清單、經常性往來存摺明細、扣繳憑單等財力證明佐證自身還款能力。
 

結語

銀行二胎與融資二胎貸款額度之所以出現落差，主要與房屋鑑價、授信審核方式不同有關。即使是同一間房屋，不同貸款機構的評估標準不同，最後核定的貸款額度也可能有所差異。
若銀行核貸額度無法滿足資金需求，也可以評估合法融資公司二胎房貸方案，比較貸款額度、利率、費用後，再選擇適合自己的貸款方式。