不動產說明書是什麼？看懂不動產說明書應記載事項，遠

不動產說明書是交易不動產前，需要仔細審閱的重要文件；若想避免遭遇買房糾紛，在挑選物件時，務必向房仲索取，用以確認房子的產權、屋況等基本資訊。想知道不動產說明書怎麼看？有哪些關鍵重點需要留意？請仔細瀏覽本篇有關不動產說明書的詳細介紹。

一、不動產說明書是什麼？

不動產說明書可以簡單理解為「房子的體檢報告」，由房仲業者製作和提供，內部揭露了房屋的產權、屋況與周遭環境等資訊，能讓看房者在簽約前清楚了解房屋的優點與缺點，避免買賣雙方因認知落差，產生交易糾紛。

不動產說明書建議索取時機

雖然法律規定，房仲手上的不動產說明書「於買賣契約簽訂前提供」即可，但我們會建議，看房時若有意願進一步了解房產資料，在出價、下斡旋階段就可以主動向房仲業者索取；提早掌握房子的產權歸屬與使用現況，對於房屋買家來說較有保障。
 

二、不動產說明書怎麼看？

那麼不動產說明書中包含哪些內容呢？首先可以知道，在《不動產經紀業管理條例》規範下，不動產說明書會被視為買賣契約的一部分，為了讓交易契約透明、可信，法律有明文列舉不動產說明書中「應記載」與「不得記載」的項目。

1.不動產說明書應記載事項

參考《不動產說明書應記載及不得記載事項》可以知道，不動產說明書中應明確記載的項目包括：

不動產說明書應記載事項

不動產種類	土地	成屋	預售屋
應記載項目	位置面積 權利歸屬 使用現況 法規管制 周邊環境 交易條件 其他	位置面積 權利歸屬 使用現況 管理規約 法規管制 周邊環境 交易條件 其他	位置面積 權利歸屬 建照建材 工程進度 法規管制 周邊環境 交易條件 其他

2.不動產說明書不得記載事項

同樣參考《不動產說明書應記載及不得記載事項》，法律規定不動產說明書不得記載的項目有：

1. 不得記載「本說明書內容僅供參考」。
2. 不得記載「繳回不動產說明書」。
3. 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
4. 預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
5. 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。
6. 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

註：土地、成屋、預售屋皆適用

3.不動產說明書7大重點

若想快速掌握物件的現況，閱覽不動產說明書時，可以著重以下7個重點，若有疑問，別忘了即時與房仲業者反應確認，確保自身認知與實際屋況間不存在落差。

• 產權狀態：建物是否有完整所有權，或僅有地上權；是否有限制登記或信託設定；是否有占用或被他人占用之情形。
• 建物現況：建物型態（公寓、大樓、透天厝）、格局為何，若曾改變建物格局須註明；是否有未登記之增建部分。
• 設備現況：水電、瓦斯系統狀態，若持有期間有更新須註明；屋內有哪些附屬的家具與電器設備，與認知是否一致。
• 物件瑕疵：建物是否有漏水、壁癌等瑕疵，須註明修繕狀況；房屋是否曾受天災、人為破壞、或曾發生兇殺或自殺案件。
• 管理成本：物件若有管理委員會組織，須載明管理人資訊及管理規章，同時註明管理費及其他相關費用。
• 周邊設施：建物周遭半徑300公尺內，有哪些會影響生活品質之建設，可特別留意電塔、寺廟、公墓、垃圾場等嫌惡設施。
• 交易條件：物件的交易種類、價金、稅額、規費與付款方式皆須確認，避免因買賣雙方未達共識，出現交易糾紛。
   

三、買房須知！不動產說明書3大注意事項

詳閱心儀物件的不動產說明書內容後，在正式動筆簽約前，還有以下幾個重要事項需要留意。

1.貸款條件先評估

如果不動產說明書中，揭露了多項可能會影響房貸額度的房屋條件（如：為特殊土地使用分區、為夾層屋、樓中樓等特殊格局），建議應確認有足夠的自備款再考慮簽約，後續才不會因銀行鑑價過低、房貸成數不足，面臨違約風險。

2.成交資訊要確認

考量到現行法律並未將「成交資訊」列為不動產說明書必須揭露的項目，跟房仲索取不動產說明書時，若發現內容含有成交行情相關資訊，千萬不要照單全收（業者也多會註記僅供參考）；建議仍要善用「不動產交易實價查詢服務網」自行查證，較為妥適。

3.實地訪查才安心

若擔心房屋過去曾有「不為人知的過去」（曾發生非自然身故案件），不慎買到隱性凶宅，親身查訪物件周遭，於敦親睦鄰時同步打聽相關資訊，會是不錯的選擇；實地勘查也有助於你熟悉房屋周遭的環境和設施，可謂一舉兩得。

延伸閱讀：買房三書是什麼？ 一次看懂要約書、不動產說明書與買賣契約書

四、其他關於不動產說明書的常見Q&A

• 不動產說明書一定要有簽名嗎？
• 沒錯，有房屋賣方與房仲簽章的不動產說明書，才是有效的法律文件；看房時若拿到未經屋主簽名的不動產說明書，請明確跟房仲表示拒絕接受，以保障自身權益。
• 什麼時候可以要不動產說明書？
• 實務上，看完房子後，若想進一步了解物件資訊，就可以嘗試跟房仲索取不動產說明書；如果房仲不同意請求，在不更換房仲的前提下，至少要確認簽約前可以取得。
• 屋主自售也要有不動產說明書嗎？
• 屋主自售原則上不用檢附不動產說明書，但屋主還是應將實際屋況、產權詳實告訴房屋買方，確保雙方對於交易物件的認知沒有落差，較不容易產生交易糾紛。

屋主自售原則上不用檢附不動產說明書，但屋主還是應將實際屋況、產權詳實告訴房屋買方，確保雙方對於交易物件的認知沒有落差，較不容易產生交易糾紛。

買房是人生中的重大決定，看上心儀物件，動筆簽約前，務必詳閱不動產說明書中記載的諸多事項，確認產權細節與實際屋況，才能將潛在的交易風險降到最低。