囤房稅還是空屋稅？政府打炒房措施，哪個才有效？

房價過高、居住不正義、年輕人買不起房，一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面，總是討論地沸沸揚揚，許多政治人物、專家學者紛紛獻策，其中「囤房稅」與「空屋稅」，是近年來最常被提到的兩種打房措施，究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效？本文在此略為整理討論，以供讀者參考。

1. 政府為什麼要打炒房？台灣房地產市場現況如何？

(1) 房價所得比與房貸負擔率

根據內政部不動產資訊平台最新統計，2021年全國房價所得比（又稱購屋痛苦指數）為9.07倍，房貸負擔率為36.27%。其中，房價最貴的台北市，上述兩項數據分別為15.79倍、63.11%。這樣的數字到底是高還是低？

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得。代表平均需要不吃不喝多久時間，才買得起一間房子。

房貸負擔率 = 中位數住宅價格貸款月攤還額 ÷ 中位數月家戶可支配所得。數字愈大、代表負擔能力愈低。

對於房價所得比，美國公共政策顧問機構Demographia認為5.1倍以上為嚴重不可負擔，世界銀行則認為3-6倍為合理負擔範圍，而台灣在6倍以下的只有嘉義縣市、基隆、屏東四縣市而已。至於房貸負擔率，內政部的標準是30%以下是合理負擔，50%以上是負擔能力過低，全國也僅有雲林、嘉義縣市、屏東、基隆、新竹市在30%以下。

(2) 租金指數

房子買不起，那用租的呢？台灣租金也是節節攀升的。同樣是根據內政部不動產資訊平台統計，國內租金指數在2011到2021年間，指數上漲了8.41，即便出現了新冠肺炎的疫情，也阻止不了租金水準漲破歷史新高。

 台灣租金指數變化圖/資料來源：內政部不動產資訊平台[/caption]

2. 什麼是囤房稅？台灣囤房的情況嚴重嗎？

「囤房稅」源自於財政部2015年推出的《房屋稅條例》修法，財政部將住家用房屋區分為：「自住」與「非自住」，並針對後者課徵較高稅額的房屋稅，俗稱為囤房稅，目的是希望可以藉此減少房地產集中在少數人手中的情況。

另根據「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，需符合以下條件才能認定為自住用住宅：

房屋無出租使用。

供本人、配偶或直系親屬居住使用。

本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內之房屋。

(1) 國內囤房情形

根據財政部最新(2021)的「全國非自住住家用房屋稅籍歸戶統計」資料，非自住房屋者較去年同期增加逾2萬人，自2015年囤房稅上路時的33萬6,264人，至今已來到50萬2,265人。其中，持有一至二戶的人數為成長最多，持有三戶以上的人數則逐年下降。

110年度全國非自用住宅個人歸戶統計表（截至110年6月30日）

資料來源：財政部財政資訊中心

項目	個人所有（人數）	百分比	與去年相比
合計	502,265	100%	+4.22%
持有一戶	399,478	79.54%	+5.26%
持有二戶	65,440	13.03%	+1.73%
持有三戶	19,705	3.92%	-1.53%
持有四戶	8,242	1.64%	-2.38%
持有五戶	3,528	0.7%	-1.89%
持有六戶	1,923	0.38%	-2.88%
持有七戶	1,061	0.21%	-5.52%
持有八戶	735	0.15%	-1.21%
持有九戶	450	0.09%	+2.74%
持有十戶以上	1,703	0.34%	-2.52%

(2) 國內「囤房稅」實施情形

由於我國房屋稅是屬於地方稅，因此稅率的高低，端看各地方政府所施行的《房屋稅徵收自治條例》：

臺北市：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率2.4%、三戶以上非自住房屋稅率3.6%。

桃園市：採差別稅制，非自住房屋稅率2.4%。

新竹縣：採差別稅制，非自住房屋稅率1.6%。

宜蘭縣：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率1.5%、三戶至七戶非自住房屋稅率2%、八戶以上非自住房屋稅率3.6%。

連江縣：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率1.6%、三戶以上非自住房屋稅率2%。

除上列縣市政府外，其餘地方政府則依照原《房屋稅條例》訂定之稅率1.5%課稅。目前，台南市政府已規劃將非自用房屋稅稅率提高為五戶以下2.4%、六戶以上3.6%，但還有待議會通過。

※台北市議會於今年5月三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，將實施新的「建商囤房稅」。未來建商取得使照後的次日算起，前18個月課徵2%房屋稅，之後則將恢復一般3.6%的房屋稅，目的是鼓勵建商釋出房屋。

 

3.什麼是空屋稅？台灣的空屋很多嗎？

「空屋稅」就是針對低度利用的房子進行額外課稅，目的是希望持有多屋者能將閒置的房屋進行出租，提高租屋市場的供給，以量制價，讓更多人能以合理價格租到房子。

(1) 國內空屋現況

根據內政部低度使用住宅（即空屋）統計，2020年下半年約88萬戶空屋，空屋率9.96%，乃自2009年統計以來，首次低於10%以下。內政部所謂低度使用住宅是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用住宅，也就是所謂的空屋。由下圖可知，台灣空屋率長年在10%以上，每十戶就有一戶是空屋，高居全球第一。

內政部低度使用住宅（空屋）統計/資料來源：內政部

(2) 國內實施情形

依照我國目前的《房屋稅條例》，是沒有「空屋稅」法源依據的，也就是不修法就無法課徵。目前僅台北市政府有針對空置房屋，明定其課徵稅率：

起造人（建商）持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅1年6個月內未出售者，稅率為2%。

持有本市非自住之住家用房屋在2戶以下者每戶稅率均按2.4％課徵，持有3戶以上者每戶稅率均按3.6％。

5. 空屋稅可行性高嗎？推與不推的原因是什麼？

(1) 「空屋」難認定，恐致稽徵困難？

台灣目前是以「平均用電度數＜60度」的低度使用住宅，來推估空屋數量，而財政部擔心，若單純以水電使用量作為判定標準，恐怕不夠精準；但若要釐清實際狀況，需由第一線的稽徵人員來作認定，又會增加稽徵成本、也可能產生爭議。

財政部

若要課徵空屋稅，必須先釐清空置的原因：例如就學、就業、就醫、依親、出國等原因而無人居住之房屋，或位於偏鄉、生活機能差、老舊不堪使用等因素而無法出售或出租之房屋，如果對其加重課徵空屋稅，恐殃及無辜。

第一線的稽徵人員可否進入屋內確認實際使用情形，若由地方政府來作認定，將會耗費相當大的稽徵成本，且對地方財政收入增加有限，可能還會增加徵納雙方爭議及爭訟，不符稽徵成本。

若以水電使用量來判定是否為「空置房屋」，恐發生屋主為了規避課稅，刻意浪費水電等資源的現象。房屋空置期間如何界定方屬合理，也有待商榷。

6. 囤房稅與空屋稅，誰能有效打房？

(1) 囤房稅能有效打房嗎？

從上述整理可知，「囤房稅」在國際上的案例較多，國內支持者也較多，現行法源也有，但最大的爭議就是地方政府基於種種考量，不願實施差別稅率。不少黨團、委員皆提案要在《房屋稅條例》中明訂差別稅率標準，或拉大稅率上下限。

在囤房稅方面，即便我國對囤房定義較國外寬鬆許多（四房以上vs.兩房以上），政府仍然反對修法加稅，主要原因是擔心屋主會將稅金轉嫁給租屋房客，但其實這方面可以靠配套措施加以避免。

(2) 空屋稅能有效打房嗎？

至於「空屋稅」，目前在國外則較少案例，支持者也相對較少，更無現行法源依據。此外，日本是以治安、景觀為考量而課稅，而危老房屋應該不是台灣想抑制房價的主要標的。墨爾本的例子是失敗的，溫哥華是相對成功的，但溫哥華推動空屋稅的目的，也不是為了打房，而是增加租屋市場的供給。由此觀之，想靠空屋稅打房，只怕也是不易？

本文引用來自：囤房稅還是空屋稅？政府打炒房措施，哪個才有效？
房價過高、居住不正義、年輕人買不起房，一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面，總是討論地沸沸揚揚，許多政治人物、專家學者紛紛獻策，其中「囤房稅」與「空屋稅」，是近年來最常被提到的兩種打房措施，究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效？本文在此略為整理討論，以供讀者參考。