買預售屋前必讀！拆解預售屋購買流程及6大注意事項

無殼蝸牛想買房，該買預售屋還是中古屋？買預售屋的好處是什麼？對小資族來說，預售屋的自備款比較少，容易入手，但同時預售屋的不確定性也比較高。本篇將針對預售屋作說明，除了分析買預售屋的優缺點，以及潛藏的風險外，也告訴你如何買預售屋，只要花5分鐘的時間，就能瞭解買預售屋的所有眉角。

 

一、預售屋的定義是什麼？

預售屋是指「指領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物，為交易標的之物。」簡單說，預售屋就是還沒有實體房屋，以事先規劃的藍圖，來銷售未來的房子。

1. 預售屋與中古屋比較

中古屋與預售屋都是常見的房屋類型，各有優缺點，我們幫你整理了預售屋和中古屋的差異，買房族可針對自身需求，選擇適合的房屋類型。

房屋類型	預售屋	中古屋
定義	提前銷售尚未建造完成的房子	屋齡3年以上或轉手一次以上的房子
價格	房屋總價高，頭期款較少，約10%~15%	房屋總價低，頭期款較多，約20%~30%
選擇性	較多，可客製化	較少，無客製化
屋況設備	全新	老舊
交屋時間	2~3年後入住	馬上入住

2. 預售屋適合什麼樣條件的人購買？

其實不管是預售屋、中古屋或新成屋，只要能遮風擋雨的房子都可以買，只不過每種房屋類型，都有其適合的族群，以下列出具備什麼樣條件的人，會比較適合購買預售屋：

小資買房族

預售屋的自備款較少，且可以分期繳納，因此剛開始的資金壓力較小，適合手頭資金較不充裕的小資族。以1,000萬的房子，頭期款只需準備預售屋總價的10%，大約100～150萬，後面的工程款則分期繳交即可；如果是買新成屋或中古屋，頭期款至少要準備房屋總價的20%，大約200～300萬。

房地產投資客

投資客通常會以「買空賣空」的方式，將手上的預售屋，以紅單交易的方式轉賣，幾乎不用成本就能賺一筆。

擔心屋況老舊

有些想要買房子的人，可能會擔心中古屋的屋況不佳，如電線是否堪用、水管會不會漏水等隱形缺陷，因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋。

 

二、預售屋優缺點有哪些？

我該買預售屋嗎？買預售屋的好處是什麼？我們幫你整理了預售屋的優點，以及買預售屋可能會遇到的問題。

1. 預售屋的優點

低自備款

預售屋初期的購屋資金，比新成屋與中古屋要來得低。通常預售屋頭期款只要準備總價的10%左右，剩餘的款項（開工金、工程款、交屋保留款等等），則是按照預售屋的工程進度，分期繳款；而新成屋或中古屋，則需準備20%~30%的自備款，且是一次繳清。

貸款成數高

與中古屋、老屋相比，預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢，較有機會拿到更好的貸款條件，例如預售屋貸款成數會比較高，最高可到房價的8成5。

屋況全新

預售屋與中古屋最大的差異，就是預售屋是全新的房屋、設備也都是新的，不用擔心會有壁癌、管線老舊等問題。

格局可以客變

所謂的「客變」就是客製化的意思，購買預售屋，能針對自己買的房屋格局、建材、管線電路及標準配備，做客製化的變更。

房屋選擇多

愈前面購買預售屋的人，就能預先挑選喜歡的房屋格局，包含樓層、戶數、廳房數、座向等，都可預先做選擇。

 

2. 預售屋缺點

房屋總價高

預售屋因為是全新的房子，格局、座向、廳數的選擇較多，價格也會比較高；新成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，可能是相對較差的戶型，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。

無法立即入住

通常預售屋是先賣再蓋、或是邊賣邊蓋，因此沒辦法買了就立刻住進去。在預售屋的工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。

成品恐不如預期

由於購買預售屋時，沒辦法看到實體房屋，只能透過設計圖、模型及樣品屋來想像，但實際蓋好房屋後，卻可能不如想像中的漂亮、寬敞。

實際居住環境與想像有落差

預售屋常以「5分鐘到XXX」、「坐擁XXX」等廣告吸引客戶，但實際上卻可能並非如此。因此，建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。

 

3. 購買預售屋常見風險

由於預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性較高，連帶的也產生一些風險：

建商蓋一半倒閉、留爛尾樓，一案建商導致求償無門。

預售屋價格被炒作，銀行估價低於預期，導致貸款額度不足。

預售屋廣告不實，實際使用的建材、設備與廣告落差太大。

建商違法二次施工，如有簽署同意施工，遇政府強制拆除需自行負責。

買預售屋可能遇到的風險非常多，因此建議找風評良好的建商，會比較有保障；也可以善用實價登錄查詢周邊房價，降低預售屋買貴的風險。

 

三、買預售屋的付款方式？

買預售屋需要準備多少錢？自備款如何支付？購買預售屋共分5個付款階段，以下詳列說明各階段的付款項目為何：

頭期款：

預售屋頭期款包含訂金、簽約金，通常為總價的5%~10%。

工程款：

預售屋施工的期間，會按工程進度收取款項，通常為總價的5%~10%。

暫收款：

建商會在交屋過戶前，向購屋者預先收取代書費、房屋契稅、印花稅、移轉登記規費、管理費等款項，金額約15~30萬左右。

房屋貸款：

建商取得使用執照後，就可以開始跟銀行辦理房屋貸款，額度、利率及還款期數依申請人條件而定。

交屋保留款：

交屋保留款即尾款，主要是為了確保購屋者在驗收屋況時，若有發現瑕疵，可要求建商改善完成後，再支付最後的款項，通常為房地總價的5%。

 

1. 預售屋頭期款要付多少？

預售屋頭期款總共是多少？首先，先來複習一下預售屋頭期款的項目有哪些，再來透過實際案例做試算，幫助你做好前期準備。

訂金：

預售屋的訂金可能會有兩筆，一筆是請建商先保留戶別的「小訂」，也就是一般講的紅單，金額約5~10萬；另一筆是議價完後，確定要購買的「正式訂金」，合計為總價的5%。

簽約金：

正式簽訂預售屋買賣契約書時，會再收取一筆5%左右的簽約金。

開工款：

有些會在合約簽訂時，跟簽約金一起收取；有些則是等到預售屋正式開工後，再向購屋者收取，金額約5%。

預售屋頭期款試算

想買房的小明，看了許多間預售屋後，終於找到一間滿意的物件，但是因為金額比預期高一些，讓小明有些猶豫，於是決定先付一筆10萬元的訂金，再來考慮。
經過一番討論，建商同意以1000萬元售出，這時候小明需要再補足房屋總價的5%，作為正式訂金：
1000萬 × 5% － 10萬＝40萬
小明仔細閱讀買賣契約書內容後，確認沒問題，就與建商進入正式簽約步驟，這時小明需要再繳交10%的簽約金和開工款：
1000萬 × 10% ＝100萬
小明總共支付了150萬元，作為買預售屋的頭期款。

 

2. 預售屋貸款怎麼辦？

一般預售屋貸款成數約在75成~85成之間，實際仍會看申請人的收入、財務狀況、信用分數來作調整。

通常，建商都會有固定配合的銀行，因為是「整批分戶貸款」，能拿到較高的貸款成數，或較優惠的貸款利率，所以大部分的人，會選擇透過建商辦理預售屋貸款。

不過，如果你的條件不錯，也可以多問問幾家銀行，建議找平常有在往來的銀行比較看看，或許能貸到更滿意的預售屋貸款。

 

 

四、預售屋購買流程

預售屋的購買流程跟中古屋、新成屋不太一樣，詳細流程與說明如下：

(1)預訂保留：

支付表示誠意用的「小訂」，請建商保留喜歡的戶別，並簽訂購屋買賣預約單，這時候可以把預售屋買賣契約書帶回去，享有5天的合約審閱期。

(2)簽約付定：

確認合約沒問題，正式簽定預售屋買賣契約，並補足訂金，俗稱「大訂」。這時候訂金會轉為具法律效力的定金，若在這時候反悔不買，則需支付總價15%的違約金。

(3)繳工程款：

預售屋工程款的支付方式，通常會依工程階段分成3~5期繳款，工程時間則是2~3年左右。

(4)提出客變：

不同樓層的客變時間也不一樣，記得要跟建商確認時間，並索取平面圖。

(5)申請貸款：

建商取得使用執照後，就可以向銀行申請預售屋貸款，審核額度、利率等細節，確認後再簽撥款同意書。

(6)驗收交屋：

預售屋在交屋前，一定要進行驗收，檢查房屋的評述、建材及規格，是否跟合約內容相符合。如果有發現瑕疵，須載明於驗收單上，待建商完成修繕後，再交付尾款。

(7)過戶撥款：

建商需在取得使照的4個月內，完成房屋過戶手續，銀行也是在這個時候撥款給建商。

 

五、預售屋簽約注意事項

購買預售屋，有許多需要注意的地方，但是預售屋的合約這麼厚，還要在五天的審閱期內看完。其實並不容易，以下幫你整理幾個預售屋合約必看事項，以及預售屋簽約時，需要特別注意的地方有哪些。

是否取得建造執照

建造執照簡稱「建照」，依照建築法規，起造人要新建、增建、改建及修建建築物時，都必須先向政府申請建造執照，才能開始施工。但有些建商會在還沒拿到建照的時候，就開始銷售房屋，這可能會影響到購屋者權益，因此建議可以主動要求建商出示，也可以利用營建署的建築工程履歷查詢系統做確認。

確認開工、完工、交屋日期

預售屋合約需詳細註明開工時間、完工期限、取得使用執照期限和交屋日期，以保障自身權益。此外，合約上要清楚記載，建商必須在領到使用執照的6個月內，通知買方交屋