新竹房市究竟存在哪些特別之處,竟然可以讓打炒房政策在此踢到一塊大鐵板?投資客為什麼無畏打炒房政策,仍願意相信新竹房價值得持續觀望?
近幾年政府打炒房動作頻頻,尤其過去存在許多炒作空間的預售屋房市,更是受到嚴重衝擊,而急速冷卻,引起民眾對預售屋市場泡沫化的廣泛討論。然而,在一片觀望氣氛中,新竹的預售屋市場卻逆勢成長,部分地區預售屋單坪坐望8開頭、房價中位數更是一舉突破1,700萬元,彷彿並未受到任何衝擊。
新竹房市究竟存在哪些特別之處,竟然可以讓打炒房政策在此踢到一塊大鐵板?投資客為什麼無畏打炒房政策,仍然願意相信新竹房價存在強大支撐力,值得持續觀望?他們又是如何透過融資二胎突破政策限制,來彌補短期資金的不足?本文將深入分析投資客的資金觀點,並從他們的視角,來評估新竹預售屋市場的前景。
預售屋的抗性極高,只要座落地點不差、避開常見的嫌惡設施,基本上都很有機會打中成交甜蜜點,房貸成數高、脫手又容易,因而成為投資客最愛的選項。預售屋市場中,尤其又以具備產業拉力、享有外溢效應的地區最受歡迎。其中最具指標性的,就是竹科周邊與竹北一帶,堪稱是預售屋大本營。
竹科不僅吸引眾多工作人口在附近買房,同時也引來大批投資客,以名下資產辦理增貸或二胎來擴充資金,掃盤預售物件再加價轉售。買賣雙方來往追價,房價節節升高。直到2021年7月實價登錄2.0針對預售屋炒房亂象,開出紅單禁售第一槍後,新竹預售屋房市的瘋狂熱潮才稍稍減退。
然而紅單僅是眾多短線炒房方法的其中一項,投資客很快就把目光轉向操作性同樣極高的換約轉售,將預售屋買賣合約加價轉讓給自住家庭,從中賺取價差。由於竹科周邊剛需極強,即便漲勢不斷,預售屋仍一度吃下新竹四分之一的房市交易量,嚴重擠壓成屋市場。
因此,在稱最強打房重拳──平均地權條例上路,剛性買盤預期下跌、進入觀望狀態,使全台預售屋房市急凍、投資客掀斷頭潮的同時,新竹賣盤卻仍樂觀期待轉圜。哪怕限貸令如何限縮高資產族群的貸款條件、哪怕房地合一2.0讓轉售的閉鎖期拉長,依舊不影響投資客對新竹預售房價的信心。
照理來說,眾多打炒房政策的串聯,會對預售屋房市產生三種影響:第一,房屋投資成本和風險墊高,短線炒作不再有利;第二,預售屋的交易閉鎖期變得極長,買盤將轉向不受影響的長期自住客;第三,預售屋可快速轉手獲利的優勢消失,投資客將大幅撤出預售屋市場,有助恢復房價健康度。
但是仔細觀察新竹的預售屋市場,卻可以發現事態並沒有按此常規發展。雖然買盤確實降溫,進入停滯觀望期,但賣盤仍續抱苦撐,呈現有價無量的趨勢,顯見投資客雖受到衝擊,但若租金或自身財務狀況尚可支應房貸,仍是不會輕易鬆口降售的。為何會有此情形?這是因為新竹的預售屋市場,存在這些特殊情形:
受竹科效應影響,新竹屬於移居人口極高的城市,而大多數移居人口都在科學園區工作,無論是家庭或生活,自然都是以科學園區為軸心發展。此外,由於新竹本身並不存在就業以外的移居拉力,這群人若離開竹科,就沒有留在新竹的理由,故較不會以長期自住的心態買房。
正因為不存在長期自住心態,多數新竹預售屋買盤並不是以「置產」,而是以「投資」的姿態進入房市。房屋只是這些人眾多資產配置的其中一項,他們也深諳投資一定有賺有賠的道理,更願意伏低等待時機,或是利用各種資產套現,如二胎房貸等方式,來渡過財務困境。由此可見,短線操作並非這群人的唯一策略,打炒房影響有限。
正因為房屋可能同時是短期自住物件和投資品,比起價格,新竹預售屋客群更會將房屋抗性,如地點、建商、學區、機能等,作為主要的考量點。因此,若賣方手中握有具備各項甜蜜點的好房,自然不用擔心沒有買方出價收購,在房貸不致造成財務負擔的情況下,更能放寬心等待。
然而,上述這些情況只是竹科房市的群體態勢,相信一定還是有部分投資客受到不小衝擊,正在考慮賠售出場。但由於新竹房市情況特別,價量在打炒房政策上路初期雖會有所波動,但背後大片的強支撐若沒消失,房價就仍有期待空間,此時出售不一定划算。
受限貸令影響,高資產族群想從名下房屋貸款套現變得更為困難,以目前的政策走向來看,出售持有未滿5年的房屋顯然也不是個好選項。如果手頭房屋因為地區的特殊需求而存在極強抗性,就代表房價仍有伸縮空間,建議可以選擇透過融資二胎,而非直接售屋,來撐過預售與新成屋的交易閉鎖期。
最具指標性的地區,就是預售屋和新成屋的大本營,竹科周邊與新竹市區。新竹預售屋市場雖確實榮景不再,但是新成屋與成屋市場仍受到抗性的支撐,跌幅雖大卻只是修正回歸,如非買在炒房高點,房價仍尚有可為,此時出售不一定划算。
因此,建議受到打炒房影響的新竹投資人,不要急於以低價拋售房產,如果有暫時性的資金需求,建議還是以貸代售為佳,一來房市波動仍值得持續觀望,二來由於保值性高,新竹二胎在貸款鑑價是相當吃香的,取得理想額度的機會更高。
那麼,為什麼是選擇融資二胎房貸(如新鑫二胎),而不是普通的銀行二胎房貸呢?最主要的理由有兩個:
根據最新的信用管制公告,新竹縣市屬於受規範的「特定地區」,如果用來申貸的房屋是第二戶以上資產,總可貸額度就只有房屋鑑價的7成。而這7成,尚包含了房屋增貸和轉貸的額度,無論透過什麼方式都無法突破。
而融資二胎則無此限制,只要房屋經評估還有可貸空間,二胎額度最高可達500萬元,較銀行高出許多。而且新竹二胎的優勢就是高保值、鑑價漂亮,搭配融資高彈性的額度空間,可取得的資金,甚至會比扣除交易成本及高額稅金後的售屋價金,來得高出許多。
撇開限貸令不談,在一般情況下,銀行為了平衡額度擴張風險,就會要求原房貸至少要繳滿2年,才能進行房屋增貸或是二胎貸款的申請;而限貸令更是加碼限制,3年內只能就已清償本金額度進行增貸,額度完全不敷使用,且新竹房市這波斷頭潮來得凶猛,銀行增貸根本緩不濟急。
但在融資二胎申請條件中,並不包含時間的限制,只要申請人擁有抵押品房屋的所有權,即便是剛過戶的新成屋,也可用來申貸。只要透過合理規劃,用二胎房貸的一次性資金挹注,搭配房屋出租的收入金流,就可以讓財務狀況變得較為靈活,大大減輕負擔。
整體而言,推高新竹預售屋房價的主要原因,並不單純只是交易過程中,層層疊高價格的操作手法,而是受到外部投資與自住需求所驅動。只要供需循環仍存在、居住價值沒有滅失,即便政府祭出種種打炒房政策,仍無法動搖新竹房價背後的強支撐性。以長期來看,新竹預售屋的價值可能只會持續增長,而不會泡沫化。
因此建議投資人須將眼光放遠,政策衝擊所造成的房市波動或許是一時,但在新竹房價持續攀升的情形下,想再以同等好價買同等好房,恐怕不是件容易的事。若有短期資金需求,不妨優先考慮辦理新竹二胎房貸,不必賣房也能取得足夠資金,創造你的隱藏版現金流。