房貸流程懶人包，3分鐘掌握買房貸款大小事

 

許多人買房時，會利用「房屋貸款」的方式購屋。只是買房貸款流程繁瑣，需要準備的資料也不少，而這些問題常困擾有房貸需求的人。別擔心，本文將用最簡單的說明帶你瞭解房貸流程，以及需要注意的地方，讓你一篇就能掌握申請房屋貸款時的大小事。
 

一、房貸流程的7個步驟

各家銀行的房貸流程差異不大，大概會有以下7個步驟：

1.申請適合的房貸

銀行房貸類型眾多，以買房貸款來說，會有一般房貸、青年安心成家貸款、公教專屬房貸等類型，可以按照自身條件選擇合適的方案申請。

2.銀行對房屋鑑價

房屋貸款遞件申請後，銀行就會進行房屋鑑價的流程。根據房屋類型、坪數、屋齡、區域、房屋買賣的成交價等因素進行評估，以決定核貸的金額。

3.審核貸款人條件

銀行將審核申請人的聯徵報告、財務狀況、房屋條件等。當申請的條件越優秀，銀行所給予的房貸方案也會越好。

4.對保後進行簽約

房貸審核通過後，就會通知申請人貸款的內容，若是同意後就可以進行對保與簽約。對保的過程中，雙方將再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期，以及提前清償房貸時，是否有違約金等相關問題，若確認無誤後即可進行簽約。

5.房屋抵押權設定

房貸簽約完成後，銀行就會派員與你（也可以委託地政士），一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。提醒你，抵押權還可區分為，普通抵押權與最高限額抵押權2種，必須知道自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

6.投保火災地震險

銀行為了避免房屋因火災、地震而毀損，導致無法回收貸款本金，因此會要求房貸申請人，必須投保火災與地震保險。

7.銀行對帳戶撥款

上述流程完成後，銀行將撥款至指定帳號中。當撥款完成後，房屋貸款契約正式生效，申請人必須依合約所載的日期，按時向銀行還款，直到房貸還清為止。

 

二、房貸流程要多久？

房貸流程因不同的銀行而有所差異，通常來說需要1~2週的時間才能完成。各階段所需的時間如下表所列：

房貸流程各階段時間

房貸階段	需要時間
申請房貸	約1~2工作天
房屋鑑價	約2~4工作天
貸款審核	約1~3工作天
對保簽約	約1工作天
抵押權設定	約1~3工作天
申請保險	約1~2工作天
銀行撥款	約1工作天

 

三、買房貸款需要準備哪些文件？

申請房屋貸款前，須準備好以下的證明文件：

• 身分證明：雙證件影本（含身分證+駕照or健保卡）與印章
• 收入證明：6個月以上薪轉證明、財力證明（如扣繳憑單、有價證券）
• 房貸申請書：向銀行索取房屋貸款申請書並填妥
• 買賣契約書：房屋買賣時所簽訂的契約影本
• 不動產權狀：如土地與建物謄本或不動產權狀等影本
   

四、房貸流程中會有哪些費用？

房貸流程中，會產生許多不同費用的支出，常見的有以下幾種：

• 鑑價費：本土銀行有自己內部的鑑價人員，因此可能不收取房屋鑑價費；外商銀行大多會委託房屋鑑價師進行評估，行情約在5,000元以內。
• 徵信、帳管費：各家銀行收取標準不同。
• 火災、地震險：二者需每年投保。火險保費視房屋狀況而定；地震險保費採全國單一費率為1,350元。
• 謄本、書狀費：謄本費每張20元，書狀費每張80元。
• 地政士費（代書費）：行情約在2,500~6,000元。
• 地政規費：含所有權移轉登記費（按房屋現值、土地申報價千分之一計算）、貸款抵押權登記費（按貸款金額1.2倍的千分之一計算）。分別試算如下：

買房貸款地政規費試算

假設房屋成交價為1,000萬，貸款800萬，房屋評定現值與土地申報價為600萬，那麼本次房屋交易要繳交多少地政規費？

• 所有權移轉登記費：600萬 x 1‰ = 6,000元
• 貸款抵押權登記費：800萬 x 1.2 x 1‰ = 9,600元

以上2筆金額合計為：6,000+9,600 = 15,600元
 

五、房貸流程注意事項有哪些？

申請房屋貸款時，還須要注意以下3點：

1.注意央行房貸規定

銀行會隨著央行的政策調整房貸方案，假設央行一旦升息，銀行房貸利率也會跟著調升；另外像是央行的第七波信用管制，限制第二戶房貸成數為5成，也影響了許多人的買房貸款計畫。

2.進行買房貸款試算

房貸試算可以讓你預估，申請房貸後的月付金與利息總額。假設房貸800萬，利率為2.5%，在不含寬限期的情況下，試算還款期限20年、30年、40年的月付金與利息總額。

房屋貸款試算

還款期限	月付金	利息總額
20年	42,392	2,174,141
30年	31,610	3,379,424
40年	26,382	4,663,580

3.須投保火災地震險

雖然法律沒有強制規定，申請房貸時一定要買保險，但是銀行為了降低放貸的風險，大多會要求房貸申請人，必須為貸款的房子投保火災、地震險。
 

六、房貸流程QA

• 房屋增貸流程與一般房貸相同嗎？
• 房屋增貸是將還有貸款的房子，向原銀行再申請一次貸款。基本的流程有：向原房貸銀行提出申請、銀行審核通過後對保簽約、抵押權設定新增該筆房貸、設定完成後銀行撥款入帳。
• 二胎房貸流程與一般房貸相同嗎？
• 二胎房貸申請流程，基本上與一般房屋貸款流程並無太大的差別。都是需要經過申請、審核、對保、簽約、設定、撥款等程序。

房屋貸款申請流程其實並不複雜，只要選擇適合自己的房貸方案，就可以依照本文的說明，向銀行提出申請。整個申請過程通常需要1~2週的時間，完成後就能取得所需的資金，幫助你實現買房的願望。