銀行鑑價為什麼比成交價低？影響房屋鑑價的5大關鍵

房屋鑑價是房貸審核時的重要環節之一，許多人在申請房貸時，常會遇到銀行鑑價比成交價低、影響貸款額度的情況，而這種「價格落差」，主要是因為銀行多採取保守的風險評估所產生的結果。

本篇將帶你深入了解影響銀行房屋鑑價的5大關鍵，以及該如何面對鑑價結果不如預期的情況。

 

房屋鑑價是什麼？為什麼辦房貸一定要做鑑價？

房屋鑑價的目的是評估擔保品的價值，鑑價的過程會由銀行或銀行委託的鑑價人員，依據房屋地段、屋齡、周遭環境、房屋類型等各方面進行評估。

然而，辦房貸時一定要做鑑價的原因在於，當借款人未來發生違約時，銀行需要透過法拍程序，拍賣房屋以回收資金。因此，銀行估價通常會採取較保守的審核標準，避免增加未來面臨債款無法回收的風險。

 

銀行鑑價怎麼做？2種鑑價方式一次看

• 委外鑑價

銀行會委託不動產估價師實地勘查，至現場拍照、確認屋況與周邊環境，並出具估價報告書給銀行，其報告書可作為相關訴訟或行政程序之證據或參考資料。

• 行員鑑價

銀行內部專員透過可連結內政部實價登陸平台的銀行內部鑑價資料庫，查詢該房屋的歷史交易紀錄與區域行情，進行「初步估價」，最終結果仍需依正式鑑價結果為準。

 

銀行鑑價的評估項目有哪些？

1. 房屋條件：包含坪數、屋齡、室內格局、樓層、建築結構、公設比等條件，若為海砂屋或輻射屋等特殊物件，也會導致鑑價受到影響。
2. 周遭環境：是否鄰近捷運站、商圈、醫療機構，或是否坐落於產業園區、以及是否有垃圾場、殯儀館等嫌惡設施，這些周遭生活機能也會影響鑑價結果。
3. 周遭實價登陸行情：銀行會透過「內政部實價登錄網站」查詢周遭市場行情，作為房屋鑑價的參考依據。
4. 物件合法性：是否為違建、房屋用途是否相符或其他違反相關法規的情況，通常會降低估值。

 

鑑價不如預期怎麼辦？3種解法帶你看

1. 多家銀行比較

不同銀行的評估標準不同，鑑價結果可能會有差異，多方比較有機會提高額度。

2. 補充佐證資料

如附近成交行情、房屋裝潢照片、修繕後屋況照片，都可以作為參考依據，提供給銀行重新評估。

3. 自行委託鑑價

可以自行委託專業不動產估價師進行房屋鑑價，鑑價結果可提供給銀行參考，但需要自行額外負擔鑑價費用。

 

4招教你如何避免估價落差影響貸款結果

第一招：先查實價登錄，掌握市場行情
第二招：評估房屋條件是否符合銀行偏好
第三招：維持良好信用與穩定收入、避免負債比過高
第四招：增加自備款，避免貸款結果不如預期而影響交易

 

理解鑑價邏輯，比追求高額度更重要

房屋鑑價不只是貸款流程中的一個環節，更是直接影響貸款結果、資金配置與購屋決策的關鍵。建議借款人可以先透過提前查詢行情、評估物件條件，以及預留足夠的資金空間，讓貸款流程更順利。
當鑑價不再只是等待結果，而是可以提前準備的一環，無論是購屋或資金運用，都會更有掌握度。

本文引用來自：厝好貸｜如何知道自己房貸可以貸多少？提高貸款成數就靠這3招！