平均地權條例修正案五大措施，是否真能落實居住正義？

為遏止炒房亂象，近年政府打房動作頻頻！除央行隨聯準會多次升息，並搭配各項打房政策成功降溫房市外，行政院自今年4月拍板通過、延宕8個月的《平均地權條例》修正案，終於在2022年12月21日通過立法院初審，並可望2023年1月13日立院休會前完成三讀程序。究竟眾所矚目、支持與反對聲浪相當的《平均地權條例》修正案，修訂重點有哪些？又會對現行房市產生什麼樣的影響？真的能夠落實居住正義嗎？

 

一、什麼是《平均地權條例》？

現行的《平均地權條例》包含規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公和土地使用等5大項目，前4項為平均地權的4大綱領，剛好能夠達成一個均衡的土地交易循環。

1.規定地價

當土地未經定價時，政府可以調查、參考分區內近一年土地買賣或收益價格，為其制定公平交易價格。定價每2年執行一次，以確保價格合理性。

2.照價徵稅

地價既經規定，就代表土地已具有一定價值，並隱含潛在收益能力。因此，土地持有人應按照土地規定地價，如實申報、繳納「地價稅」。

3.照價收買

照價收買旨在維護土地自由，並均衡地價水準。政府可基於「公益用途」、「修正低報現值」及「均衡私人土地持有數量」等目的，照價收買土地。

4.漲價歸公

規定地價後，土地價值可能因自然因素而上漲，當中產生的價值差，不應由土地持有人獨有。政府會據此徵收「土地增值稅」，將利益收歸公眾享有。

由此可見，《平均地權條例》的存在，就是為了避免在自由經濟制度的運作下，土地過度集中於少數人手中。為穩定市場，政府將有限度地介入、控管土地交易行為，以達成供需價格的平衡，以及公眾的利益。

 

二、《平均地權條例》修正案5大重點

房屋和土地一樣，同屬不可替代的剛性需求，供需與價格應當也要受到合理的管控，以達成人民居住的適足基本權利。然而近年來，住宅普遍存在商品化、私有化及金融化的問題，有心人士炒房，讓「買房」成為一般民眾遙不可及的願望。

《平均地權條例》修正案的目的，就在阻斷特定人士以浮報實價登錄價格、哄抬價格轉售契約牟利，或其他投機方式惡意炒作房市。本次修法的五大重點，包括「限制換約轉售」、「明訂炒房相關罰則」、「管制私法人購宅」、「建立檢舉獎金制度」，以及「納管解約申報登錄」等事項，期能遏止不當炒作，維護消費者的基本權益。

1.（增）限制預售屋及新成屋的換約、讓與及轉售

早在2020年12月，立法院就已三讀通過禁止市場交易預售屋紅單。本次《平均地權條例》修正草案，更將契約轉讓對象限縮至買受人配偶、直系或二親等內旁系血親，建商也不能同意或協助契約的炒作、轉讓，違者將按棟處罰50～300萬元。

2.（增）明訂房市炒作定義，並制定相關罰則

未來不論是以線上或線下方式，散布不動產交易相關不實資訊，或是透過違規不實交易，以影響市場秩序或壟斷牟利，都會被視為惡意操縱行為。行為人將遭每筆交易100～5,000萬元的重罰，限期未改正更能連續處罰。

3.（增）管制私法人購入自用住宅行為

未來私法人購入自住房屋，必須向中央主管機關提出使用計畫並取得許可。登記完畢後的5年內，除因強制執行、徵收或因其他法律因素外，都不能移轉、讓與房屋所有權，也不得進行預告登記。

4.（增）針對違規行為建立檢舉獎金制度

民眾如果發現不動產買賣過程中，或是申報實價登錄時有違規行為（例如AB約），都可以檢具證明向縣市政府檢舉。若經查證屬實，民眾將可取得罰鍰中的部分金額，作為檢舉獎金。

5.（修）納管預售屋及新成屋買賣契約之解除行為

原本的《平均地權條例》只有針對預售屋買賣契約的「簽訂」進行管控，本次修訂草案亦將「解除」行為納入，規定若有解約情形，建商就要在30天內申報登錄，否則將按棟處罰3～15萬元。

 

三、《平均地權條例》修正案，真能實現居住正義嗎？

自2020年起，政府就打炒房動作頻頻，總計亮出7道金牌試圖降溫過熱房市。然而直到2022年央行隨聯準會連續升息，才讓房屋交易移轉數量減少近半，直到年底，房價才出現微幅的下跌趨勢。如今再祭《平均地權條例》修正案，真的能夠平抑房價、落實居住正義嗎？

先來看看打炒房的7道金牌，內容究竟有哪些？

時間	內容
2020.12	◆法人購宅貸款限制 ◆自然人第三戶以上購宅貸款限制 ◆住宅區及商業區土地貸款限制 ◆餘屋貸款限制
2021.03	◆法人購宅貸款成數下修、無寬限期 ◆自然人第三戶及第四戶以上貸款成數下修、無寬限期 ◆無貸或持多戶，購高價住宅貸款成數下修、無寬限期 ◆調降工業區閒置土地可貸成數
2021.09	◆六都與新竹縣市，購屋貸款不得有寬限期 ◆調降購地貸款最高成數 ◆再次調降工業區閒置土地可貸成數
2021.10	訂定「房貸利率三級制」，依據申貸筆數執行利率差別化訂價
2021.12	◆自然人購第三戶以上及高價住宅貸款成數下修 ◆再次調降購地貸款最高成數，並要求一定期間內動工興建 ◆調降餘屋貸款最高成數 ◆再次調降工業區閒置土地可貸成數
2022.2	調整法人購宅、自然人3戶以上、購地、餘屋貸款、工業區閒置土地等五種抵押貸款的風險權數
2022.03～2022.09	央行3度宣布升息，共計調升2碼（0.5%）

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其實不難發現，政府打炒房的重點，大多著眼於「抑制短期房價炒作」，增加房屋及土地的持有、轉售成本，讓投機客難再透過短期的加價交易獲利。綜觀而言，《平均地權條例》修正案，仍可視作政府打短線炒房的餘波，減少房市壟斷、不動產被當作融資槓桿的情形，以期恢復應有的房價水準。

但以實現居住正義的層面而言，《平均地權條例》修正案仍擔負著「健全房市市場」的長期性任務──本修正案或許並非全為實質性用途，帶來的更多是指標性的平權象徵。本修正案不僅對「惡意炒房行為」做出了明確的定義，制定相應罰則，更建立了吹哨人制度，無疑是刻下了居住正義的全新里程碑。

《平均地權條例》修正案，預計將在2022年12月21日登上立法院談判桌，是否能完成九大版本攻防、順利通過三讀，仍待各方充分討論後方能定奪，值得拭目以待。

 

本文引用來自︰《平均地權條例》修正案再出五大重拳，是否真能落實居住正義？